Wielka płyta jako inwestycja

W ostatnich dniach przewinął się w mediach cykl artykułów dotyczących wielkiej płyty. Na naszym blogu publikujemy wywiad z jednym z naszych najbardziej doświadczonych pośredników, Dariuszem Mitrowskim, na temat inwestowania właśnie w taki rodzaj mieszkań.
 

Czy opłaca się inwestować w mieszkania z wielkiej płyty?

Dariusz Mitrowski:

To zależy... Opłacalność inwestycji w dowolną nieruchomość to kwestia szacowanej stopy zwrotu, a ta wynika bardziej z ceny zakupu i lokalizacji, niż z technologii budowania, choć wpływ technologii na cenę jest duży. Trzeba więc rozpatrywać każdy przypadek indywidualnie. Wielka płyta cieszy się złą sławą, ale pamiętajmy, że technologia ta ewoluowała przez lata w kierunku większych powierzchni, lepszej izolacyjności czy możliwości modyfikacji rozkładu pomieszczeń. Nie należy też zapominać, że spora część osiedli przeszła lub przechodzi proces rewitalizacji polegający na gruntownej termomodernizacji, wymianie instalacji wewnętrznych, podwyższaniu standardu klatek schodowych, instalacji nowych wind, wymianie drzwi wejściowych, instalacji domofonów, zamykania zsypów, itd. Stawia się szlabany na dróżkach osiedlowych, instaluje monitoring w celu zapewnienia mieszkańcom poczucia bezpieczeństwa.

Warto więc rozważyć inwestycję w mieszkania z wielkiej płyty, bo kupimy mieszkanie na osiedlu dobrze skomunikowanym z resztą miasta, wyposażonym w pełną miejską infrastrukturę

(sklepy, placówki oświatowe, ochronę zdrowia, instytucje kultury), z zagospodarowanymi przestrzeniami pomiędzy blokami i nawet jeśli będziemy słyszeć, co robi sąsiad zza ściany, to inny sąsiad z bloku obok nie będzie nam zaglądał przez okno, bo zadbano kiedyś o odpowiednie odległości pomiędzy budynkami.

Warto zainwestować w wielką płytę, ale pod warunkiem korzystnej ceny do jakości

, unikając osiedli cieszących się złą sławą, w których budynki są dewastowane i straszą zniszczonymi windami, wyrwanymi domofonami, czy ścianami pełnymi graffiti tak wewnątrz, jak i zewnątrz budynków. Warto wybierać dobrze zarządzane osiedla a unikać tych spółdzielni, które dbają głównie o wynagrodzenia zarządu. Mieszkania w "domach z betonu" ze względu na niższe ceny, dla osób mających ograniczone zasoby finansowe, a chcących inwestować w tradycyjny sposób w nieruchomości (nie mówię więc o funduszach inwestycyjnych), są czasem jedyną możliwą inwestycją.
 

Jakie mieszkania wybierać pod inwestycje?

W tym segmencie rynku obowiązuje zasada, że im mniejsze mieszkanie tym lepsze. Czynsz za kawalerkę 22-metrową jest w zasadzie taki sam, jak za 28-metrową. Najbardziej pożądane mieszkania to te z dwoma niezależnymi pokojami i oddzielną, zamykaną kuchnią. O tym, czy kupić mieszkanie do remontu, czy już wyremontowane, znów decyduje cena - lepiej kupić tanie mieszkanie do remontu, którego renowacje możemy zrobić np. za 20.000 zł niż identyczne po remoncie, a droższe np. o 30.000 zł.
 

Jak znacznie ceny mieszkań na osiedlach z wielkiej płyty różnią się od nowszych mieszkań?

Wielka płyta we właściwym dla siebie segmencie rynku konkuruje ceną, lokalizacją, skomunikowaniem z resztą miasta. Ceny są niższe o ok. 10% niż w budynkach "nowej generacji". Przykład z warszawskiego osiedla Gocław: dwupokojowe mieszkanie w wielkiej płycie wynajmiemy za ok. 1600 zł, zaś w osiedlu Saska powstałego w 2013 za ok. 1800 - 2000 zł. W nowym budynku mamy też możliwość wynajęcia miejsca garażowego w parkingu podziemnym, co jest ważne dla części najemców, a czego nie zaoferuje osiedle z wielkiej płyty. W innych lokalizacjach mogą być nieco inne relacje.
 

Jeżeli jednak porzucimy myśl o wynajmie i zechcemy sprzedać takie mieszkanie - czy nie stracimy na takiej operacji?

Banał: tanio się kupi, tanio trzeba będzie sprzedać.  Czy inwestor straci? Jak dużo jeszcze wielka płyta może stanieć? To zależeć będzie od ogólnej koniunktury gospodarczej, od tempa wzrostu zamożności społeczeństwa i tu wróżymy z fusów. Można przypuszczać, że relacje pomiędzy ceną wielkiej płyty a ceną współczesnych mieszkań będzie się zmieniać na niekorzyść tej pierwszej, ale nie sądzę, żeby zmiany były znaczące.

Cena czyni cuda - jeśli tanieć będzie wielka płyta w stosunku do współcześnie budowanych mieszkań, to zadziała prawo popytu i podaży

, a jesteśmy cały czas społeczeństwem na dorobku. Na pewno nie można podchodzić do zakupu mieszkania w wielkiej płycie bezkrytycznie, ale jeśli trafimy na lokal tańszy niż średnia rynkowa, to należy taką okazję wykorzystać tym bardziej, im bardziej cena odbiega od tej średniej.

 

  Dariusz Mitrowski jest pośrednikiem Metrohouse w oddziale Feniks.
  Zapraszamy na zawodowy fanpage Dariusza na FB.  


Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.

+48 22 626 pokaż!

Wypełnij poniższy formularz:

Czy ten wpis okazał się przydatny? Udostępnij znajomym


Wyślij wiadomość mailem

Czy ten wpis okazał się przydatny?
Wyślij znajomym!


Wyślij wiadomość mailem

Nasi klienci powiedzieli

"Dziękujemy (z Żoną), za sprawne i szybkie załatwienie sprzedaży/kupna przedmiotowej działki.Choć nie obyło się bez nieco nerwowej atmosfery na końcu (z powodu nieoczekiwanej zmiany zdania przez sprzedającą), to jednak szczęśliwie udało się nam (między innymi dzięki rzeczowej i spokojnej Pana argumentacji), sprawę doprowadzić do końca."

— Dariusz Sz., Gdańsk