2016-02-23
Wielka płyta jako inwestycja
W ostatnich dniach przewinął się w mediach cykl artykułów dotyczących wielkiej płyty. Na naszym blogu publikujemy wywiad z jednym z naszych najbardziej doświadczonych pośredników, Dariuszem Mitrowskim, na temat inwestowania właśnie w taki rodzaj mieszkań.
Czy opłaca się inwestować w mieszkania z wielkiej płyty?
Dariusz Mitrowski:
To zależy... Opłacalność inwestycji w dowolną nieruchomość to kwestia szacowanej stopy zwrotu, a ta wynika bardziej z ceny zakupu i lokalizacji, niż z technologii budowania, choć wpływ technologii na cenę jest duży. Trzeba więc rozpatrywać każdy przypadek indywidualnie. Wielka płyta cieszy się złą sławą, ale pamiętajmy, że technologia ta ewoluowała przez lata w kierunku większych powierzchni, lepszej izolacyjności czy możliwości modyfikacji rozkładu pomieszczeń. Nie należy też zapominać, że spora część osiedli przeszła lub przechodzi proces rewitalizacji polegający na gruntownej termomodernizacji, wymianie instalacji wewnętrznych, podwyższaniu standardu klatek schodowych, instalacji nowych wind, wymianie drzwi wejściowych, instalacji domofonów, zamykania zsypów, itd. Stawia się szlabany na dróżkach osiedlowych, instaluje monitoring w celu zapewnienia mieszkańcom poczucia bezpieczeństwa.
Warto więc rozważyć inwestycję w mieszkania z wielkiej płyty, bo kupimy mieszkanie na osiedlu dobrze skomunikowanym z resztą miasta, wyposażonym w pełną miejską infrastrukturę
(sklepy, placówki oświatowe, ochronę zdrowia, instytucje kultury), z zagospodarowanymi przestrzeniami pomiędzy blokami i nawet jeśli będziemy słyszeć, co robi sąsiad zza ściany, to inny sąsiad z bloku obok nie będzie nam zaglądał przez okno, bo zadbano kiedyś o odpowiednie odległości pomiędzy budynkami.
Warto zainwestować w wielką płytę, ale pod warunkiem korzystnej ceny do jakości
, unikając osiedli cieszących się złą sławą, w których budynki są dewastowane i straszą zniszczonymi windami, wyrwanymi domofonami, czy ścianami pełnymi graffiti tak wewnątrz, jak i zewnątrz budynków. Warto wybierać dobrze zarządzane osiedla a unikać tych spółdzielni, które dbają głównie o wynagrodzenia zarządu. Mieszkania w "domach z betonu" ze względu na niższe ceny, dla osób mających ograniczone zasoby finansowe, a chcących inwestować w tradycyjny sposób w nieruchomości (nie mówię więc o funduszach inwestycyjnych), są czasem jedyną możliwą inwestycją.
Jakie mieszkania wybierać pod inwestycje?
W tym segmencie rynku obowiązuje zasada, że im mniejsze mieszkanie tym lepsze. Czynsz za kawalerkę 22-metrową jest w zasadzie taki sam, jak za 28-metrową. Najbardziej pożądane mieszkania to te z dwoma niezależnymi pokojami i oddzielną, zamykaną kuchnią. O tym, czy kupić mieszkanie do remontu, czy już wyremontowane, znów decyduje cena - lepiej kupić tanie mieszkanie do remontu, którego renowacje możemy zrobić np. za 20.000 zł niż identyczne po remoncie, a droższe np. o 30.000 zł.
Jak znacznie ceny mieszkań na osiedlach z wielkiej płyty różnią się od nowszych mieszkań?
Wielka płyta we właściwym dla siebie segmencie rynku konkuruje ceną, lokalizacją, skomunikowaniem z resztą miasta. Ceny są niższe o ok. 10% niż w budynkach "nowej generacji". Przykład z warszawskiego osiedla Gocław: dwupokojowe mieszkanie w wielkiej płycie wynajmiemy za ok. 1600 zł, zaś w osiedlu Saska powstałego w 2013 za ok. 1800 - 2000 zł. W nowym budynku mamy też możliwość wynajęcia miejsca garażowego w parkingu podziemnym, co jest ważne dla części najemców, a czego nie zaoferuje osiedle z wielkiej płyty. W innych lokalizacjach mogą być nieco inne relacje.
Jeżeli jednak porzucimy myśl o wynajmie i zechcemy sprzedać takie mieszkanie - czy nie stracimy na takiej operacji?
Banał: tanio się kupi, tanio trzeba będzie sprzedać. Czy inwestor straci? Jak dużo jeszcze wielka płyta może stanieć? To zależeć będzie od ogólnej koniunktury gospodarczej, od tempa wzrostu zamożności społeczeństwa i tu wróżymy z fusów. Można przypuszczać, że relacje pomiędzy ceną wielkiej płyty a ceną współczesnych mieszkań będzie się zmieniać na niekorzyść tej pierwszej, ale nie sądzę, żeby zmiany były znaczące.
Cena czyni cuda - jeśli tanieć będzie wielka płyta w stosunku do współcześnie budowanych mieszkań, to zadziała prawo popytu i podaży
, a jesteśmy cały czas społeczeństwem na dorobku. Na pewno nie można podchodzić do zakupu mieszkania w wielkiej płycie bezkrytycznie, ale jeśli trafimy na lokal tańszy niż średnia rynkowa, to należy taką okazję wykorzystać tym bardziej, im bardziej cena odbiega od tej średniej.

Dariusz Mitrowski jest pośrednikiem Metrohouse w oddziale Feniks.
Zapraszamy na zawodowy fanpage Dariusza na FB.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.
+48 22 626 pokaż!
Wypełnij poniższy formularz:
Grupa Metrohouse dba, aby Twoje dane osobowe były przetwarzane w sposób zgodny z przepisami prawa, a ich przetwarzanie nie naruszało Twoich praw i wolności.
Prosimy o zapoznanie się z Klauzulą Informacyjną.
W przypadku chęci uzyskania dodatkowych informacji dotyczących sposobu przetwarzania Twoich danych osobowych, możesz skontaktować się z naszym Inspektorem Ochrony Danych Osobowych pod adresem e-mail: iod@metrohouse.pl
Klauzula Informacyjna
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: „RODO”) informujemy, że administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Metrohouse Franchise S.A. z siedzibą: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa (dalej: „ADO”). ADO umożliwia kontakt przy wykorzystaniu numeru telefonu: (+48) 22 112 19 29 lub drogą listownie na adres siedziby ADO. Współadministratorami danych osobowych (jedynie w zakresie: imienia, nazwiska, numeru telefonu, adresu e-mail) są spółki: Credipass Polska S.A. oraz Primse.com sp. z o. o. obie z siedzibą w Warszawie przy ul. Wołoskiej 22, 02-675 Warszawa (dalej zwane łącznie „Współadministratorami”). Dane kontaktowe inspektora ochrony danych powołanego przez ADO i Współadministratorów: tel.: +48 (22) 626 26 26, e-mail: iod@metrohouse.pl, adres do korespondencji: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa. Pani/Pana dane osobowe na potrzeby przygotowania oferty i świadczenia przez ADO usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przetwarzane są na podstawie art. 6 ust. 1 pkt b) RODO zgodnie z zasadą, że przetwarzanie danych jest zgodne z prawem jeżeli jest niezbędne w celu realizacji umowy lub do podjęcia działań przed jej zawarciem na żądanie osoby. Współadministratorzy przetwarzać będą Pani/Pana dane osobowe w celu złożenia ofert usług własnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt f) RODO. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane przez ADO przez okres 3 (trzech) lat od końca roku kalendarzowego, w którym złożono ofertę finansowania, ubezpieczenia lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jeżeli usługa pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostanie wykonana przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem tych usług zgodnie z wymogami powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Współadministratorzy – w zakresie celu przetwarzania jakim jest oferowanie usług własnych przetwarzać będą dane osobowe do czasu zgłoszenia sprzeciwu na przetwarzanie, a jeżeli została wykonana usługa przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem usługi wymagany przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Jeżeli nie złożono oferty usług dane osobowe będą przechowywane przez okres 3 miesięcy od daty wypełnienia formularza. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (do krajów innych niż kraje Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Udostępnione dane nie będą przetwarzane w sposób automatyczny (profilowanie). Odbiorcami danych osobowych, z zachowaniem wszelkich gwarancji zapewniających bezpieczeństwo przekazywanych danych, mogą być: a. podmioty, którym ADO lub Współadministrator powierzył przetwarzanie danych osobowych, w tym dostawcom usług umożliwiających świadczenie usług pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; b. dostawcy usług prawniczych, usług doradczych i windykacyjnych w przypadku dochodzenia przez ADO roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą; c. podmioty, z którymi ADO zawarł umowę agencyjną, umowę o współpracy, umowę pośrednictwa finansowego, pośrednictwa ubezpieczeniowego lub w pośrednictwa obrocie nieruchomościami (ich pełna lista dostępna jest pod adresami: www.credipass.pl/partnerzy oraz www.metrohouse.pl/partnerzy). Przysługuje Pani/Panu prawo dostępu do danych oraz prawo ich sprostowania, gdy są one nieprawidłowe. W przypadkach określonych przepisami prawa przysługuje Pani/Panu prawo do żądania usunięcia danych, prawo żądania ograniczenia przetwarzania danych, prawo do przenoszenia danych, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego czyli do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku, gdy przy przetwarzaniu Pani/Pana danych ADO narusza przepisy dotyczące ochrony danych osobowych. Podanie przez Panią /Pana danych osobowych jest dobrowolne (konsekwencją ich niepodania będzie brak możliwości podjęcia działań związanych przygotowaniem oferty finansowania lub ubezpieczenia oraz udzielenia informacji w tym zakresie).