2015-03-27
Wybór działki pod budowę
Wraz z nadejściem wiosny wiele osób rozpoczyna wybór działki pod budowę domu. Zakup działki jest zwykle znacznie bardziej skomplikowany od kupna mieszkania. Agencja Metrohouse przygotowała podstawowe porady, które ułatwią poruszanie się wśród wielu ofert.
Kształt, wielkość i nachylenie działki
Oczywiste jest, że poszukując działki zależy nam kupnie jak najtańszego gruntu, by wydatek ten miał rozsądne proporcje w całości inwestycji. Pamiętajmy jednak, że ważne jest, by działka posiadała odpowiednią wielkość. Przygotowując się do budowy domu jednorodzinnego optymalna powierzchnia to co najmniej 700 m kw. Taka wielkość gwarantuje brak problemów z projektowaniem przyszłego budynku. Jednak to nie wszystko. Zwróćmy uwagę także na kształt działki. Wszelkie nieregularne kształty – trapezy, trójkąty – mogą być barierą we wkomponowaniu gotowego projektu domu. Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 m szerokości trudno będzie znaleźć odpowiedni projekt. Wtedy pozostanie nam zamówienie znacznie droższego, indywidualnego. Większość osób poszukujących działek wizualizuje je tak, by wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, a od południa ogród. W praktyce nie jest to takie łatwe do osiągnięcia. Zwróćmy uwagę na wszelkie spadki terenu. Być może pierwsze wrażenie będzie pozytywne, ale dla architekta nie lada wyzwaniem będzie zaprojektowanie domu, a tym bardziej wkomponowanie w otoczenie ogrodu. Pamiętaj, że nie każdy wymarzony projekt domu będzie możliwy do zrealizowania na działce na zboczu.
Dojazd
Działka musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Nie ma problemu jeśli jest to droga publiczna. W przypadku jeśli konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielem niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z doświadczenia doradców Metrohouse wynika, że zwykle nie ma z tym większych problemów, ale gdy natrafimy na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się w sądzie. Ważnym elementem jest określenie, kto odpowiada za działkę w sezonie zimowym, czy jest ona ośnieżana i naprawiana. Ponadto jeśli działka jest położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu. Pamiętaj, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki.
Grunt
O ile nie jesteśmy do końca pewni, co kryje w sobie ziemia, warto zdecydować się na badania gruntu. Jest to zazwyczaj seria odwiertów, która pozwala lepiej dobrać strukturę fundamentów. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych będzie łatwiej zaprojektować przyszły dom. Ponadto tego typu badania odkrywają czasem niedopowiedzianą historię gruntów. Okazuje się, że w tym miejscu było kiedyś wysypisko, czy też pozostałości po innych budynkach lub też są to grunty z przewagą torfu uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Z jednej strony taka wiedza da nam odpowiedź na pytanie, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, ale także pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych. Często zależy nam na zakupie działki w pobliżu cieków wodnych. Dlatego warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Obecnie nie trzeba polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl Przy okazji warto zaznaczyć, że jeśli w pobliżu naszej działki znajduje się wał przeciwpowodziowy budowa domu (o ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalona od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.
Media
Podstawą przy zakupie działki budowlanej musi być dostęp działki do energii elektrycznej. Fakt, że w pobliżu znajduje się słup energetyczny nie jest wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd. Każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu. W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje przecież możliwość wywiercenia własnego ujęcia. Ideałem byłby dostęp do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są znacznie droższe.
Okolica
Częstym błędem popełnianym przez osoby kupujące działki jest zakup gruntów z dala od infrastruktury drogowej. W rezultacie każde wyjście z domu wymaga korzystania z auta. Zanim dokonamy zakupu warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość do placówek oświatowych nie będzie problemem w codziennym funkcjonowaniu naszej rodziny. Warto przeanalizować system komunikacji publicznej. Dodajmy, że działki położone w bliskiej odległości do stacji kolejowej mają wyższe ceny niż ich odpowiedniki oddalone od tej formy komunikacji. Zwykle działki oglądamy tylko za dnia. Proponujemy choć raz wybrać się tam wieczorem, aby sprawdzić, jak wygląda teren po zmroku, czy oby nie jest niebezpiecznie? Okolica to nie tylko sąsiednie działki, ale pobliskie zabudowania. W przypadku, gdy przeważającą substancją jest mieszkaniowa, nie ma powodów do niepokoju, ale gdy w bliskim sąsiedztwie jest np. duży market, zakład produkcyjny, czy warsztat warto dokładnie prześledzić, czy oby działalność takiego punktu nie będzie mieć negatywnego wpływu na komfort naszego zamieszkania.
Stan prawny nieruchomości
W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji miejscowego starostwa) uzyskamy wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej. Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni nam jej numer, możemy samodzielnie na stronie zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez nasze grunty, by dostać się do swojej posesji. Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi nam weryfikację, czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy jest jedynym właścicielem działki i możemy z nią rozmawiać o zakupie. Księgę wieczystą sprawdzimy w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych: ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html
Przeznaczenie działki
Doradcy Metrohouse zwracają uwagę, że wielokrotnie w ofertach działka figuruje jako budowlana. Niestety po analizie dokumentacji wyraźnie widać, że mamy do czynienia z gruntami rolnymi, których proces odrolnienia może być długotrwały i kosztowny, albo działkami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe czy przemysłowe, co uniemożliwi uzyskanie zgody na budowę domu. Dlatego zawsze należy weryfikować przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy. Jeśli rzeczywiście działka figuruje jako budowlana, z planów dowiemy się, jakie są parametry techniczne budynku – m.in. wielkość zabudowy, wysokość budynku, kształt dachu, itp. W przypadku braku miejscowego planu należy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z ww. materiałów dowiemy się także, czy dopuszcza się w ogóle budowę domu na działce o tej wielkości. Niekiedy zbyt mała działka może powodować brak możliwość wzniesienia domu. Można także wystąpić o warunki zabudowy, który określa m.in. maksymalną powierzchnię zabudowy. Jest to cenna informacja, która pozwoli nam zorientować się, czy wielkość naszych planowanych zabudowań pokrywa się z prawem miejscowym.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.
+48 22 626 pokaż!
Wypełnij poniższy formularz:
Grupa Metrohouse dba, aby Twoje dane osobowe były przetwarzane w sposób zgodny z przepisami prawa, a ich przetwarzanie nie naruszało Twoich praw i wolności.
Prosimy o zapoznanie się z Klauzulą Informacyjną.
W przypadku chęci uzyskania dodatkowych informacji dotyczących sposobu przetwarzania Twoich danych osobowych, możesz skontaktować się z naszym Inspektorem Ochrony Danych Osobowych pod adresem e-mail: iod@metrohouse.pl
Klauzula Informacyjna
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: „RODO”) informujemy, że administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Metrohouse Franchise S.A. z siedzibą: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa (dalej: „ADO”). ADO umożliwia kontakt przy wykorzystaniu numeru telefonu: (+48) 22 112 19 29 lub drogą listownie na adres siedziby ADO. Współadministratorami danych osobowych (jedynie w zakresie: imienia, nazwiska, numeru telefonu, adresu e-mail) są spółki: Credipass Polska S.A. oraz Primse.com sp. z o. o. obie z siedzibą w Warszawie przy ul. Wołoskiej 22, 02-675 Warszawa (dalej zwane łącznie „Współadministratorami”). Dane kontaktowe inspektora ochrony danych powołanego przez ADO i Współadministratorów: tel.: +48 (22) 626 26 26, e-mail: iod@metrohouse.pl, adres do korespondencji: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa. Pani/Pana dane osobowe na potrzeby przygotowania oferty i świadczenia przez ADO usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przetwarzane są na podstawie art. 6 ust. 1 pkt b) RODO zgodnie z zasadą, że przetwarzanie danych jest zgodne z prawem jeżeli jest niezbędne w celu realizacji umowy lub do podjęcia działań przed jej zawarciem na żądanie osoby. Współadministratorzy przetwarzać będą Pani/Pana dane osobowe w celu złożenia ofert usług własnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt f) RODO. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane przez ADO przez okres 3 (trzech) lat od końca roku kalendarzowego, w którym złożono ofertę finansowania, ubezpieczenia lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jeżeli usługa pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostanie wykonana przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem tych usług zgodnie z wymogami powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Współadministratorzy – w zakresie celu przetwarzania jakim jest oferowanie usług własnych przetwarzać będą dane osobowe do czasu zgłoszenia sprzeciwu na przetwarzanie, a jeżeli została wykonana usługa przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem usługi wymagany przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Jeżeli nie złożono oferty usług dane osobowe będą przechowywane przez okres 3 miesięcy od daty wypełnienia formularza. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (do krajów innych niż kraje Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Udostępnione dane nie będą przetwarzane w sposób automatyczny (profilowanie). Odbiorcami danych osobowych, z zachowaniem wszelkich gwarancji zapewniających bezpieczeństwo przekazywanych danych, mogą być: a. podmioty, którym ADO lub Współadministrator powierzył przetwarzanie danych osobowych, w tym dostawcom usług umożliwiających świadczenie usług pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; b. dostawcy usług prawniczych, usług doradczych i windykacyjnych w przypadku dochodzenia przez ADO roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą; c. podmioty, z którymi ADO zawarł umowę agencyjną, umowę o współpracy, umowę pośrednictwa finansowego, pośrednictwa ubezpieczeniowego lub w pośrednictwa obrocie nieruchomościami (ich pełna lista dostępna jest pod adresami: www.credipass.pl/partnerzy oraz www.metrohouse.pl/partnerzy). Przysługuje Pani/Panu prawo dostępu do danych oraz prawo ich sprostowania, gdy są one nieprawidłowe. W przypadkach określonych przepisami prawa przysługuje Pani/Panu prawo do żądania usunięcia danych, prawo żądania ograniczenia przetwarzania danych, prawo do przenoszenia danych, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego czyli do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku, gdy przy przetwarzaniu Pani/Pana danych ADO narusza przepisy dotyczące ochrony danych osobowych. Podanie przez Panią /Pana danych osobowych jest dobrowolne (konsekwencją ich niepodania będzie brak możliwości podjęcia działań związanych przygotowaniem oferty finansowania lub ubezpieczenia oraz udzielenia informacji w tym zakresie).