Kupujesz mieszkanie? To dobry czas na negocjacje!

Wyjątkowo wysoka podaż mieszkań oraz wyraźnie niższy popyt na lokale skutkują zwiększonymi możliwościami negocjacji cen mieszkań. Z danych pochodzących z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse wynika, że Polacy zaczynają dość stanowczo negocjować warunki transakcji. Sprzedający też są bardziej otwarci na rozmowy o cenie.

Eksperci Metrohouse przyjrzeli się transakcjom sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego w lutym i marcu 2025 r. W transakcjach, w których uczestniczyli pośrednicy Metrohouse, 87 proc. mieszkań zostało sprzedanych w cenie niższej od ofertowej, a w przypadku 8 proc. cena transakcyjna była taka sama jak ofertowa. Analizując lokale sprzedawane z upustem, jego mediana wynosiła 7 proc.

W koszyku transakcji agencji Metrohouse, które podlegały negocjacjom, upusty w 67 proc. nie były większe niż 10 proc. Jednak w co dziesiątej transakcji odnotowano obniżki sięgające 20 proc. Należy jednak pamiętać, że prezentowane dane odzwierciedlają różnice pomiędzy pierwszą ceną ofertową a ceną ostateczną uzgodnioną między stronami. Klienci nabywający mieszkanie nie zdają sobie często sprawy z faktu, że kupując nieruchomość w określonej cenie, na etapie ekspozycji na rynku podlegała ona także obniżkom, a więc upusty uzyskane w ostatecznych negocjacjach to jedynie część zniżki, jaką odnotowała nieruchomość podczas jej przedłużającej się ekspozycji na rynku.

Negocjacjom cen na rynku wtórnym sprzyja kilka czynników. Duża część ofert prezentowana jest cenach nieodzwierciedlających ich prawdziwej wartości rynkowej. Właściciele mieszkań przyzwyczajeni do ciągłych wzrostów cen nieruchomości nie mogą pogodzić się z osłabieniem koniunktury. Liczą na to, że uda się sprzedać mieszkanie za kwoty np. z ubiegłego roku. Stąd pojawiające się coraz większe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, w przypadku bezskutecznej wielomiesięcznej sprzedaży. Ostatnie miesiące to także niższy popyt na mieszkania. Wysokie stopy procentowe skutecznie blokują dostęp do kredytów potencjalnym nabywcom mieszkań. Część nadal wyczekuje na program dopłat do kredytów.  Jednak to właśnie Bezpieczny Kredyt 2% wywindował ceny mieszkań do poziomów nieakceptowalnych dla znacznej grupy potencjalnych nabywców.
 

 - Również na rynku pierwotnym coraz częściej można spotkać atrakcyjne promocje – deweloperzy nie tylko oferują bonusy, takie jak rabaty na miejsca parkingowe czy gratisowe komórki lokatorskie, ale również proponują obniżki cen i elastyczne warunki zakupu. W wielu przypadkach możliwe są także negocjacje, które pozwalają uzyskać jeszcze korzystniejszą ofertę. Kluczowe jest jednak odpowiednie przygotowanie – szanse na uzyskanie najlepszej ceny znacząco zwiększyć może wsparcie agenta nieruchomości specjalizującego się w rynku pierwotnym – komentuje Anna Kochańska, Prezes Zarządu Primse.com.

Skutek uboczny negocjacji

Negocjowanie warunków cenowych transakcji ma także wymierne przełożenie na ratę kredytu, który będziemy spłacać za mieszkanie np. przez kolejne 25 lat. Przyjmując, że kupujemy w Warszawie średniej wielkości mieszkanie, gdzie cena ofertowa wynosi 750 tys. zł i w ramach negocjacji udało się uzyskać 7-proc. upust, oszczędności dotyczyć będą nie tylko ceny nieruchomości.

W analizowanym przez nas przypadku założyliśmy, że klient dysponuje 150 tys. zł wkładu własnego. Porównaliśmy, jak kształtowałaby się wysokość raty kredytu przed obniżką i po niej. Przy powyższych założeniach rata kredytu przy oprocentowaniu zmiennym wyniesie w najkorzystniejszym wariancie 4 473,05 zł. Przy 7-proc. upuście cena nieruchomości zostanie obniżona do 697 500 zł. Wkład własny pozostaje taki sam. Wówczas rata kredytu wyniesie 4 081,66 zł. Realna comiesięczna oszczędność na samej racie kredytu wyniesie 391,39 zł, co oznacza roczną oszczędność w wysokości niespełna 4,7 tys. zł. Przekłada się to także na oszczędności na koszcie odsetkowym na poziomie niespełna 65 tys. zł.

Klienci mogą także rozważyć alternatywną opcję – pozostawić ratę kredytu na poziomie zbliżonym do tej jak w pierwotnym wariancie, czyli ok. 4,5 tys. zł, i skrócić okres kredytowania. W naszym przypadku oznaczałoby to skrócenie okresu kredytowania o 5 lat i 3 miesiące, co przekłada się na oszczędności na koszcie odsetkowym w wysokości aż 230,5 tys. zł.

- Skuteczne negocjowanie ceny nieruchomości może mieć długofalowy wpływ na finanse kupującego. Zarówno obniżenie miesięcznej raty, jak i skrócenie okresu kredytowania, prowadzą do znacznych oszczędności. Wybór odpowiedniego rozwiązania powinien być uzależniony od preferencji kupującego – czy zależy mu bardziej na niższych comiesięcznych obciążeniach, czy na jak największym ograniczeniu kosztów odsetkowych i szybszym pozbyciu się zobowiązania – reasumuje Daniel Orlikowski, ekspert finansowy Credipass.