2022-08-18
Odwieczny dylemat: kupić, czy wynajmować?
W ostatnich miesiącach rosnące stopy procentowe dość mocno ograniczyły dostęp do mieszkań osobom, które chciały sfinansować ich zakup za pomocą kredytu. Wiele osób nadal wynajmuje mieszkanie w oczekiwaniu na poprawę sytuacji na rynku kredytowym. Eksperci Metrohouse i Credipass starają się odpowiedzieć na pytanie, gdzie warto pomyśleć o zakupie własnego M.
Gorący rynek wynajmu
Rynek wynajmu mieszkań przeżywa istny renesans. Kumulacja różnego rodzaju czynników rynkowych sprawia, że zainteresowanie wynajmem mieszkań utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Choć wielokrotnie powtarzaną cezurą czasową dla tak silnej aktywności na tym rynku jest wybuch wojny w Ukrainie, to tak naprawdę zielone światło dla popularności najmu dały decyzje Rady Polityki Pieniężnej o podwyżkach stóp procentowych, które powoli, acz skutecznie eliminowały z rynku potencjalnych nabywców chcących sfinansować zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu. Do coraz bardziej zwiększającej się grupy najemców dołączyła w lutym fala uchodźców z Ukrainy. Na tak skokowy wzrost popytu na mieszkania nie byłoby przygotowane żadne z państw – tym bardziej nie była też przygotowana Polska, gdzie rynek wynajmu jest bardzo rozproszony, niezinstytucjonalizowany i daleki od zachodnich standardów. Tymczasem dotychczas stabilnie rosnący rynek wynajmu w ciągu kilku miesięcy osiągnął niespotykane dotąd tempo wzrostów cen i ograniczonej podaży.
W takiej sytuacji jeszcze bardziej aktualne staje się pytanie, czy posiadając zdolność kredytową warto zainwestować obecnie w zakup mieszkania, czy bardziej opłacalny jest jego wynajem. Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Do wyliczeń zostało przyjęte dwupokojowe mieszkanie o przeciętnym standardzie o powierzchni 40 m kw. Średnia cena transakcyjna takiego mieszkania została zaczerpnięta z danych transakcyjnych zawartych w raporcie Barometr Metrohouse i Credipass za II kw. 2022 r. Dane dotyczące średniej raty kredytu przygotowane przez ekspertów Credipass dotyczą sytuacji, kiedy finansowanie dotyczy 80% ceny nieruchomości. Wzięliśmy pod uwagę najniższą możliwą do uzyskania ratę kredytu w banku na dzień 11.08.2022 (oprocentowanie stałe).
Zakup na kredyt
Jeżeli chcielibyśmy takie mieszkanie kupić na kredyt, to przyjmując powyższe kryteria, najwięcej, bo 2835 zł miesięcznej raty kredytu zapłacą osoby, które zdecydują się na zakup mieszkania w Warszawie. Zgodnie z wyliczeniami aktualnie najniższą ratę kredytu zapłacą nabywcy mieszkania w Łodzi tj. 1 400 zł. Gdańsk i Kraków to miasta, gdzie co miesiąc należy wyłożyć ok.2 400-2500 zł na spłatę kredytu. Rata poniżej 2 tys. zł dostępna jest dla mieszkańców Wrocławia i Poznania.
Obecnie największym wyzwaniem dla osób, które chcą zakupić mieszkanie na kredyt to zdolność kredytowa. Wzrastające stopy procentowe i wprowadzone od kwietnia nowe rekomendacje KNF znacząco ją obniżyły. Nie bez znaczenia jest także inflacja i powszechna drożyzna, która dodatkowo obciąża budżet domowy – mówi Tomasz Kosiba, Ekspert finansowy Credipass. Nie oznacza to jednak, że nie ma dziś możliwości finansowania zakupu nieruchomości kredytem. Jako eksperci finansowi analizujemy sytuację klienta i podpowiadamy w jaki sposób można podwyższyć zdolność. Wyjściem jest także „uzbieranie” większej kwoty wkładu własnego, co dodatkowo obniża także koszty samego kredytu.
Może jednak wynajem?
Zajmijmy się teraz sprawdzeniem cen najmu w analizowanych miastach. Przedstawione ceny nie zawierają kosztów administracyjnych ani cen mediów. W ten sposób będziemy mogli je łatwiej porównać z wysokością raty kredytu – zarówno w przypadku najmu, jak i spłaty kredytu kwoty te i tak należy regulować niezależnie.
Według analiz Metohouse przeciętnie najwięcej, bo średnio 2680 zł miesięcznego czynszu muszą zapłacić najemcy z Warszawy. Nieznacznie mniej, bo 2560 zł to średnia kwota najmu dla mieszkania we Wrocławiu i Gdańsku. Taniej najmiemy mieszkanie w Poznaniu i Krakowie (2200-2300 zł). Niższe ceny mieszkań w Łodzi znajdują też odzwierciedlenie w czynszach ofertowych, które w tym mieście dla naszego sztandarowego mieszkania wynoszą średnio 1880 zł.
Z powyższych danych wynika, że spośród analizowanych sześciu miast zakup mieszkania na kredyt w porównaniu do wynajmu najbardziej opłacalny jest we Wrocławiu, gdzie wynajmując mieszkanie co miesiąc nadpłacamy średnio 574 zł w stosunku do wyliczonej raty kredytu. Prawie 500 zł więcej za najem w porównaniu do spłaty kredytu zapłacimy w Łodzi, a prawie 400 zł w Poznaniu. Jak widać, w tych trzech miastach bardziej opłaca się kupić niż wynajmować. Dość podobne wyliczenia raty kredytu i miesięcznego czynszu przynosi nam Gdańsk. W tym przypadku różnica na korzyść kredytu wynosi zaledwie 61 zł.
W pozostałych dwóch miastach sytuacja przemawia za wynajmem. Zarówno w Krakowie, jak i Warszawie odpowiednio 106 i 155 zł więcej zapłacimy za miesięczną ratę kredytu. Należy jednak pamiętać, że są to dwa największe rynki wynajmu mieszkań w Polsce, co pozwala na znalezienie mieszkań w cenie odbiegającej znacząco od założonej średniej ceny najmu.

Jak widać, nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, która pozwoliłaby ustalić przewagę najmu mieszkania nad jego zakupem lub na odwrót. Kwestię tę trzeba rozpatrywać lokalnie w odniesieniu do aktualnych cen. W obecnej sytuacji szczególnie istotne jest, aby dokładnie sprawdzić zarówno własną zdolność kredytową oraz możliwość comiesięcznych spłat zobowiązań kredytowych. Duże znaczenie przy zakupie mieszkania ma też wkład własny do kredytu. Przy obecnych cenach nabywca musi dysponować kwotą co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych, by mógł myśleć o staraniach o kredyt. Bariera ta nie istnieje w przypadku rynku najmu mieszkań, gdzie standardowo należy uiścić kaucję dla właściciela w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu.
Kontakt:
Marcin Jańczuk
mjanczuk@metrohouse.pl
tel. +48 668 820 616
Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.
+48 22 626 pokaż!
Wypełnij poniższy formularz:
Grupa Metrohouse dba, aby Twoje dane osobowe były przetwarzane w sposób zgodny z przepisami prawa, a ich przetwarzanie nie naruszało Twoich praw i wolności.
Prosimy o zapoznanie się z Klauzulą Informacyjną.
W przypadku chęci uzyskania dodatkowych informacji dotyczących sposobu przetwarzania Twoich danych osobowych, możesz skontaktować się z naszym Inspektorem Ochrony Danych Osobowych pod adresem e-mail: iod@metrohouse.pl
Klauzula Informacyjna
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: „RODO”) informujemy, że administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Metrohouse Franchise S.A. z siedzibą: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa (dalej: „ADO”). ADO umożliwia kontakt przy wykorzystaniu numeru telefonu: (+48) 22 112 19 29 lub drogą listownie na adres siedziby ADO. Współadministratorami danych osobowych (jedynie w zakresie: imienia, nazwiska, numeru telefonu, adresu e-mail) są spółki: Credipass Polska S.A. oraz Primse.com sp. z o. o. obie z siedzibą w Warszawie przy ul. Wołoskiej 22, 02-675 Warszawa (dalej zwane łącznie „Współadministratorami”). Dane kontaktowe inspektora ochrony danych powołanego przez ADO i Współadministratorów: tel.: +48 (22) 626 26 26, e-mail: iod@metrohouse.pl, adres do korespondencji: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa. Pani/Pana dane osobowe na potrzeby przygotowania oferty i świadczenia przez ADO usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przetwarzane są na podstawie art. 6 ust. 1 pkt b) RODO zgodnie z zasadą, że przetwarzanie danych jest zgodne z prawem jeżeli jest niezbędne w celu realizacji umowy lub do podjęcia działań przed jej zawarciem na żądanie osoby. Współadministratorzy przetwarzać będą Pani/Pana dane osobowe w celu złożenia ofert usług własnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt f) RODO. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane przez ADO przez okres 3 (trzech) lat od końca roku kalendarzowego, w którym złożono ofertę finansowania, ubezpieczenia lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jeżeli usługa pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostanie wykonana przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem tych usług zgodnie z wymogami powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Współadministratorzy – w zakresie celu przetwarzania jakim jest oferowanie usług własnych przetwarzać będą dane osobowe do czasu zgłoszenia sprzeciwu na przetwarzanie, a jeżeli została wykonana usługa przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem usługi wymagany przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Jeżeli nie złożono oferty usług dane osobowe będą przechowywane przez okres 3 miesięcy od daty wypełnienia formularza. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (do krajów innych niż kraje Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Udostępnione dane nie będą przetwarzane w sposób automatyczny (profilowanie). Odbiorcami danych osobowych, z zachowaniem wszelkich gwarancji zapewniających bezpieczeństwo przekazywanych danych, mogą być: a. podmioty, którym ADO lub Współadministrator powierzył przetwarzanie danych osobowych, w tym dostawcom usług umożliwiających świadczenie usług pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; b. dostawcy usług prawniczych, usług doradczych i windykacyjnych w przypadku dochodzenia przez ADO roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą; c. podmioty, z którymi ADO zawarł umowę agencyjną, umowę o współpracy, umowę pośrednictwa finansowego, pośrednictwa ubezpieczeniowego lub w pośrednictwa obrocie nieruchomościami (ich pełna lista dostępna jest pod adresami: www.credipass.pl/partnerzy oraz www.metrohouse.pl/partnerzy). Przysługuje Pani/Panu prawo dostępu do danych oraz prawo ich sprostowania, gdy są one nieprawidłowe. W przypadkach określonych przepisami prawa przysługuje Pani/Panu prawo do żądania usunięcia danych, prawo żądania ograniczenia przetwarzania danych, prawo do przenoszenia danych, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego czyli do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku, gdy przy przetwarzaniu Pani/Pana danych ADO narusza przepisy dotyczące ochrony danych osobowych. Podanie przez Panią /Pana danych osobowych jest dobrowolne (konsekwencją ich niepodania będzie brak możliwości podjęcia działań związanych przygotowaniem oferty finansowania lub ubezpieczenia oraz udzielenia informacji w tym zakresie).