Raport: Wtórny rynek mieszkań w 2010 r.

Mimo licznych prognoz wieszczących dwucyfrową korektę cen, 2010 r. nie obfitował w spektakularne obniżki, ani nie sprzyjał wzmożonym negocjacjom cen. W analizowanych miastach ceny transakcyjne były niższe od cen odnotowanych w 2009 r. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie wzrost średniej ceny m kw. w zrealizowanych transakcjach wynosi 1,5 proc.

Najtańsze najbardziej popularne

Ostatnie dwanaście miesięcy można określić czasem względnej stabilizacji i kontynuacją trendu popytowego z 2009 r., który przejawiał się aktywnością transakcyjną wśród ofert z najtańszego segmentu cenowego. W porównaniu do 2009 r. dodatkowo uległ zwiększeniu odsetek transakcji w przedziale cenowym do 400 tys. zł. Aż 79 proc. tegorocznych transakcji na rynku wtórnym nie przekraczało takiej właśnie kwoty. To o 4 punkty procentowe więcej niż przed rokiem.

Niezmiennie niewielkim zainteresowaniem cieszą się mieszkania z najdroższego pułapu cenowego określonego w opracowaniu na 800 tys. zł. Zaledwie 2 proc. kupujących zdecydowało się na nabycie mieszkania w tej cenie. Dane te można skonfrontować ze średnią wnioskowaną wielkością kredytu. Według doradców Metrofinance w ubiegłym roku średnia kwota kredytu wyniosła 320 tys. zł. Najwięcej transakcji zostało przeprowadzonych w przedziale kwotowym 200-300 tys. zł.


 
Dwa pokoje niezmiennie na topie

Analizując powierzchnie nabywanych mieszkań uzyskujemy wyniki porównywalne do wyników opracowania z 2009 r. Największa grupa transakcji dotyczy mieszkań o powierzchni 45-60 m kw. Mieszkania o takim właśnie metrażu były przedmiotem 37 proc. transakcji. W porównaniu z 2009 r. odnotowujemy nieznaczny spadek liczby transakcji w tym segmencie (o 3 punkty procentowe) kosztem niewielkiego zwiększenia zainteresowania metrażami 60-75 m kw. W dalszym ciągu mieszkania większe niż 75 m kw. występują jedynie w 9 proc. transakcji.



Jak każdego roku mieszkania dwupokojowe są najczęściej nabywanym produktem na rynku wtórnym mieszkań. Transakcje z udziałem takich lokali odnotowano w 47 proc. przypadków. Popularność mieszkań dwupokojowych w 2010 r. była nawet nieznacznie wyższa niż w ubiegłym roku. Choć preferencje klientów dotyczą coraz częściej zakupu niewielkiego mieszkania trzypokojowego, to statystyki transakcyjne nie odzwierciedlają tego trendu.



 
Stare kamienice wracają do łask

Nieprzerwanie największą popularnością cieszą się mieszkania w budynkach oddanych do użytku po 2000 r. Mimo nieco mniejszego niż w 2009 r. odsetka transakcji dokonanych w tej grupie (o 4 punkty procentowe), nadal niemal co trzecie nabywane mieszkanie na rynku wtórnym zostało wybudowane w ostatnich latach przez deweloperów. Mieszkania z ostatnich dziesięciu lat stanowią najczęściej poszukiwaną grupę produktów na rynku wtórnym. Nieco mniejszą liczbę transakcji zanotowano w grupie mieszkań wybudowanych w latach 1970-1990, z których dużą część to lokale w budynkach z wielkiej płyty. Znamienny jest nieznaczny wzrost liczby transakcji w segmencie mieszkań wybudowanych przed 1970 r. Był on możliwy m.in. dzięki zwiększonemu ruchowi na rynku kamienic, które ponownie wracają do łask nabywców.


 
Krótszy czas sprzedaży

W porównaniu z 2009 r. średni czas sprzedaży mieszkania uległ nieznacznemu skróceniu. Najdłuższy czas sprzedaży odnotowano w I kwartale, kiedy wyniósł 108 dni. W pozostałych kwartałach nie przekroczył stu dni. Najszybsza sprzedaż dotyczyła mieszkań jednopokojowych. Jak zwykle najdłużej na nabywców czekały mieszkania czteropokojowe i większe. Właściciele tych mieszkań, którym udało się doprowadzić do transakcji czekali na nią średnio 4,5 miesiąca.

Wśród tegorocznych transakcji zarówno mieszkania w budynkach z wielkiej płyty, jak i w blokach wybudowanych w ciągu ostatnich pięciu lat charakteryzują się takim samym czasem ekspozycji na rynku (100 dni). Wśród wyodrębnionych grup najkrótszy czas sprzedaży dotyczył mieszkań w przedwojennych kamienicach i wyniósł 96 dni. Odsetek mieszkań, które były przedmiotem transakcji po czasie ekspozycji dłuższym niż 12 miesięcy wynosi 4,5 proc.




Najwięcej transakcji w końcówce roku

Historycznie najsłabszym okresem transakcyjnym jest I kwartał roku. Nie inaczej było w 2010 r., kiedy w miesiącach styczeń-marzec przeprowadzono zaledwie 16 proc. transakcji na rynku wtórnym. Każdy kolejny kwartał przynosił zwiększoną liczbę transakcji, lecz drugi kwartał tym razem nie okazał się szczytem okresu transakcyjnego, który przypadł na trzy ostatnie miesiące roku. W tym czasie zrealizowano 38 proc. transakcji. Największą liczbę transakcji odnotowano na przełomie trzeciego i czwartego kwartału: we wrześniu i październiku.  Powyższe wyniki w znacznym stopniu różnią się od rozłożenia liczby transakcji w 2009 r.  Wtedy to trzeci kwartał obfitował w największą liczbę transakcji.



Statystyki





 
Komentarze Dyrektorów Oddziałów Metrohouse & Partnerzy

Wrocław
Każdy kolejny kwartał 2010 r. obfitował w większą liczbę transakcji. Zjawisko to można wytłumaczyć pojawiającymi się informacjami o zbliżającym się końcu programu „Rodzina na swoim” dla mieszkań z rynku wtórnego. Pierwotna wersja mówiła, o tym, że z końcem 2010 r. mieszkania z rynku wtórnego będą wykluczone z rządowego programu „Rodzina na Swoim”, więc klienci pragnący skorzystać z tej opcji musieli w miarę szybko podejmować decyzje.

W  2010 we Wrocławiu średnia cena transakcyjna wynosiła 288 000 zł. Największa liczbę transakcji odnotowaliśmy w dwóch segmentach cenowych 200 000-300 000 zł  oraz 300 000-380 000 zł. To właśnie nieruchomości w tej cenie cieszyły się największym zainteresowaniem  kupujących.  Ceny metra kwadratowego wśród ww. poziomów wahały się w przedziale od 4582 zł do 7840 zł za m kw. Zdecydowana większość sprzedanych nieruchomości mieściła się jednak w limitach rządowego programu dopłat ( w IV kw. to 6710,20 zł za m kw.).
Jarosław Janczyński

Poznań
Większość 2010 roku upłynęło pod znakiem sprzedaży mieszkań do 250 000 zł. Jest to typowa wysokość zdolności kredytowej przeciętnej poznańskiej rodziny. Transakcje tego typu stanowiły niemal 90 proc. zarejestrowanego obrotu. Zainteresowaniem cieszyły się również oferty mieszkań w rewitalizowanych kamienicach oddawane w standardzie deweloperskim pod warunkiem, że cena przystawała do rzeczywistości.

Znikomym zainteresowaniem cieszą się domy, których ceny utrzymują się na niezmiennie wysokim poziomie. Przy braku korekty cenowej domy nadal będą towarem dla nielicznych, zamożnych klientów.
Michał Dziarmaga

Warszawa
Od początku drugiej połowy roku znacząco odnotowaliśmy znaczny wzrost aktywności klientów poszukujących nieruchomości. Liczba transakcji w drugiej połowie roku była większa o 57 proc. w porównaniu z pierwszą połową roku. Największą aktywność kupujących i liczbę transakcji odnotowaliśmy w IV kwartale 2010 r. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania do 500 000 zł  i w tym segmencie przeprowadziliśmy najwięcej transakcji.  W 2010 r. zapotrzebowanie największy popyt na mieszkania zaobserwowaliśmy od końca maja 2010. Największą aktywność odnotowaliśmy w miesiącach sierpień i wrzesień.
Agnieszka Włodarczyk

Trójmiasto
Rok 2010 był czasem próby dla całego rynku obrotu nieruchomościami. Pozyskanie finansowania na zakup wymarzonego mieszkania większego niż dwupokojowe było bardzo trudne. W połowie roku w Trójmieście dało się odczuć odwilż na rynku kredytów, co miało swoje przełożenie w realizowaniu wielu nowych transakcji. Program "Rodzina na swoim" na rynku wtórnym również odegrał ogromną rolę i osiągnął szczytowy okres zainteresowania właśnie w 2010 roku. Największy ruch transakcyjny w Trójmieście odnotowaliśmy w trzecim i czwartym kwartale, najsłabszy był początek roku, co na rynku nieruchomości jest raczej normą. Końcówka roku to zazwyczaj duże zainteresowanie podyktowane najczęściej zmianą stawki podatku VAT i modyfikacjami programu „Rodzina na swoim”.
Jolanta Starnawska

Olsztyn
W Olsztynie klienci bez większych obaw podejmowali decyzję o zakupie mieszkania. Średnia cena mieszkania 50 m kw., bo takie najczęściej były przedmiotem sprzedaży, wynosiła niewiele ponad 4000 zł za m kw., przy czym ceny transakcyjne lokali mieszkalnych były bardzo zróżnicowane: w Olsztynie można było kupić lokal mieszkalny już od 3000 zł za m kw. (wieżowce, do remontu), a ceny mieszkań w stanie deweloperskim dochodziły nawet do 6500 zł za m kw. W minionym roku istniał wzmożony popyt na lokale w w nowym budownictwie i ta tendencja powinna się utrzymać, choćby ze względu na zmiany w programie „Rodzina na swoim”.
Piotr Spychała


Opracował: Marcin Jańczuk


O opracowaniu

• Opracowanie zostało przygotowane na podstawie ponad 2000 transakcji  zrealizowanych przez brokerów i doradców Metrohouse w 2010 r. w oddziałach własnych i biurach franczyzowych spółki w Warszawie, we Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Poznaniu, Olsztynie, Lubinie, Legionowie, Kartuzach, Rumi, Pruszczu Gdańskim, Wejherowie, Bytowie, Chojnicach, Iławie, Pruszkowie i Konstancinie-Jeziornej.
• Wykorzystane w opracowaniu dane przedstawiają wybrany wycinek rynku wtórnego, dlatego niniejsze zestawienie nie powinno być traktowane jako kompleksowa analiza rynku.
• Informacje zawarte w poniższym opracowaniu nie mogą stanowić podstawy decyzji inwestycyjnych.
• Autorzy opracowania podjęli wszelkie starania, by dane zawarte w niniejszym opracowaniu zostały opracowane w sposób rzetelny i obiektywny.


Pobierz opracowanie w wersji PDF

Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.

+48 22 626 pokaż!

Wypełnij poniższy formularz:

Czy ten wpis okazał się przydatny? Udostępnij znajomym


Wyślij wiadomość mailem

Czy ten wpis okazał się przydatny?
Wyślij znajomym!


Wyślij wiadomość mailem

Nasi klienci powiedzieli

,,Jeszcze raz bardzo dziękuję za doskonałą i profesjonalną obsługę. Praca Pana Grzędzińskiego i całej jego ekipy jest na najwyższym poziomie i godna polecenia dla innym klientom, których z całego serca życzę."

— Krystyna W., Kanada