Węgry: co słychać na rynku mieszkań?

• Węgrzy jeszcze silniej niż Polacy są przywiązani do prywatnej własności.
• Na Węgrzech wsparcie państwa przy zakupie nieruchomości jest większe niż w Polsce. Programy wsparcia mają też swoje drugie oblicze – napędzają popyt na nieruchomości, a pośrednio także ich ceny.
• Boom na zakupy inwestycyjne przed Węgrami. Około 30%-40% transakcji mieszkaniowych w Polsce to zakupy inwestycyjne.
• Dom z ogródkiem na obrzeżach dużego miasta to najczęściej wybierane nieruchomości zarówno przez Polaków i Węgrów.
• Inflacja, wzrastające stopy procentowe oraz sytuacja na Ukrainie będą mieć największy wpływ na sytuację mieszkaniową na obu rynkach.

„Polak, Węgier dwa bratanki” – mówi przysłowie, nawiązujące do historycznej przyjaźni obu narodów. 23 marca jest Dniem Przyjaźni Polsko-Węgierskiej. Z okazji tego święta agencja nieruchomości Metrohouse i jej węgierski odpowiednik z grupy kapitałowej - Duna House, największy pośrednik nieruchomości działający na Węgrzech, zebrali ciekawostki i kluczowe dane dotyczące rynku nieruchomości w obu krajach.

W Unii Europejskiej 69,8% ludności mieszka we własnych nieruchomościach. Według statystyk Eurostatu w 2020 roku odsetek ten wynosił 91,3% na Węgrzech i 85,6% w Polsce. Z racji wielkości, w Polsce jest znacznie więcej nieruchomości. Według danych GUS w ubiegłym roku, zasoby mieszkaniowe w Polsce zbliżały się do 15,2 mln, podczas gdy na Węgrzech jest to ponad 4,5 mln nieruchomości mieszkaniowych (przy liczbie ludności na poziomie 9,75 miliona). To samo można zaobserwować w świetle obrotów na rynku: według najnowszych danych na Węgrzech zrealizowano w ciągu roku blisko 134 tys. transakcji, a w Polsce 564 tys.

Subwencje na Węgrzech przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości

- Na Węgrzech prawie każdy chce mieć własne mieszkanie. Taki sposób myślenia jest wkomponowany w węgierską kulturę mieszkaniową. Prywatna własność nieruchomości to największa wartość.  W ostatnich latach, wraz z pojawieniem się przyjaznych dla konsumenta pożyczek i rządowych subwencji na budowę domu, ta możliwość stała się dostępna dla jeszcze większej liczby klientów - mówi Károly Benedikt, kierownik ds. Public Relations i analiz w Duna House. Obecnie na Węgrzech funkcjonują trzy ważne programy wspierające zakupy nieruchomości:

• Program CSOK dla obszarów wiejskich – celem projektu jest powstrzymanie wyludniania się wsi i małych miast oraz promocja osadnictwa na terenach wiejskich. W ramach programu rząd udziela bezzwrotnej pomocy przy zakupie, rozbudowie lub modernizacji mieszkań i domów. Kwota wsparcia zależna jest od liczby dzieci w gospodarstwie domowym. Program trwa od 2019 r. i zakończy się w czerwcu br.
   
• Program NHP Zöld Otthon Lakáshitel (tłum. Kredyt Zielony Dom) został uruchomiony w październiku ubiegłego roku. W ramach programu można ubiegać się o pożyczkę z roczną stopą procentową 2,5% na budowę lub zakup nowego mieszkania lub  domu. Nieruchomość musi charakteryzować się wysoką efektywnością energetyczną, tj. klasą  energetyczną co najmniej BB i zapotrzebowaniu na energię pierwotną nieprzekraczającą 90 kWh/m2 rocznie.
   
• Babaváró (tłum. W oczekiwaniu na dziecko) - dotowany przez rząd nieoprocentowany kredyt do 10 mln forintów (ok. 125 tys. zł). Kredyt może zostać zamieniony na bezzwrotną pożyczkę, jeśli w trakcie jego spłaty w rodzinie urodzi się troje dzieci. Pożyczka dostępna jest dla młodych małżeństw.

W Polsce działanie takich programów jest natomiast bardzo ograniczone. - Duże oczekiwania dotyczą programu dopłat do wkładu własnego, który zostanie wprowadzony pod koniec maja br. – dodał Marcin Jańczuk, dyrektor marketingu i PR Metrohouse. – Rozwiązanie to obejmie trzy grupy klientów: tych, którzy chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie na rynku pierwotnym, szukających mieszkania na rynku wtórnym i osób, które chcą zbudować własny dom. Program jest otwarty dla singli, par, małżeństw i rodzin z dziećmi. Rząd zagwarantuje wkład własny do 20 proc. (do 100 000 zł) na okres minimum 15 lat. Co ważne, w miarę powiększania się rodziny rząd pomoże spłacić część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie 20 tys. zł w przypadku narodzin drugiego dziecka w rodzinie, a po urodzeniu trzeciego dziecka 60 tys. zł.

Dotacje do budowy domów, powodujące zwiększony popyt na nieruchomości, niedobory materiałów budowlanych i siły roboczej oraz inflacja przyczyniły się w ubiegłym roku do znacznego wzrostu cen na węgierskim rynku nieruchomości. W zależności od lokalizacji i rodzaju mieszkania, ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły średnio o 5-15%, ale na niektórych obszarach, w porównaniu do 2020 roku, ceny podwyżki sięgają prawie 30%. W Polsce przeciętne wzrosty cen mieszkań wyniosły 15%. Średnia cena za metr kwadratowy nowo wybudowanych mieszkań w Budapeszcie w końcówce 2021 r. przekroczyła 12 500 zł, natomiast w stolicy Polski była tylko nieznacznie niższa -12 000 zł. Jeśli chodzi o finansowanie zakupu nieruchomości to 40% Węgrów wspiera się kredytem, w Polsce jest to ok. 50%.

Pandemia napędza zakupy inwestycyjne

Pandemia Covid-19 miała nieco inny wpływ na rynki w Polsce i na Węgrzech. Podczas gdy w pierwszej fazie ruch transakcyjny na Węgrzech wyraźnie zahamował, Polacy zaczęli masowo inwestować na rynku nieruchomości. Wiele osób posiadających nadwyżki postrzegało rynek mieszkaniowy za bardziej bezpieczną formę lokowania gotówki przed  utratą jej wartości. Właśnie to inwestycje są obecnie jedną z głównych motywacji zakupowych klientów na obu rynkach nieruchomości. Szacuje się, że obecnie między 30 a 40% transakcji ma znamiona zakupów inwestycyjnych. Z obserwacji obu rynków wynika, że popyt przesuwa się w kierunku domów z ogrodem najczęściej na obrzeżach dużych miast. Jednocześnie znaczna część transakcji dotyczy osób przenoszących się lub powracających do dużych aglomeracji. Taka fala migracji jest typowa nie tylko dla Budapesztu i Warszawy, ale prawie bez wyjątku także dla innych dużych miast obu krajów. Warte podkreślenia jest również zaangażowanie w zakupy na obszarach atrakcyjnych krajobrazowo i turystycznie. W przypadku Węgier zakupy domów wakacyjnych dotyczą okolic Balatonu czy jeziora Velence, a w Polsce tradycyjnie mówimy o Mazurach, obszarach górskich i wybrzeżu Morza Bałtyckiego.

Ukraina a rynek nieruchomości

Sytuacja za wschodnimi granicami Polski i Węgier spowodowała wzrost niepewności w prognozach dotyczących rynku mieszkaniowego dla obu krajów. – Wojna w Ukrainie ma istotny wpływ na lokalny rynek nieruchomości. Już ponad 2 mln ukraińskich uchodźców znalazło schronienie w Polsce, z czego 300 tys. w Warszawie. Podczas gdy część z nich zatrzymała się w domach Polaków, inni zasilili  grupę potencjalnych najemców na rynku komercyjnym. Możliwość zakwaterowania tak dużej grupy uchodźców są jednak ograniczone – zarówno jeśli chodzi o wynajem długoterminowy, jak i ten krótkoterminowy - mało opłacalny dla uchodźców z punktu widzenia ekonomicznego, mówi specjalista Metrohouse.

Na Węgry cały czas dociera wielu obywateli Ukrainy. Większość z nich jest postrzeganych na rynku jako wypłacalni, zdyscyplinowani najemcy. Zazwyczaj planują wynajem mieszkania na 2-3 miesiące, licząc na to, że wrócą do swoich domów zaraz po zakończeniu wojny. Nie myślą o osiedleniu się na stałe na Węgrzech. Zdaniem ekspertów Duna House ten nagły wzrost popytu na nieruchomości na wynajem może jedynie wywołać zdrowy ruch na rynku mieszkań na wynajem. W żadnym z krajów nie odnotowano na razie wzrostu popytu na mieszkania do zakupu, choć już wcześniej obywatele Ukrainy stanowili znaczny udział zagranicznej grupy nabywców – na Węgrzech ich udział w 2020 r. wyniósł 5% .

Co przyniesie 2022 r.?

– Prognozowanie rynku nieruchomości nigdy nie było tak trudne jak dzisiaj. Wojna, fala uchodźców, pandemia, czy obecne zawirowania w światowej gospodarce to tylko niektóre z tych czynników, które w najbliższych miesiącach mogą znacząco ukształtować polski rynek mieszkaniowy. Podwyżki stóp procentowych stanowią poważne zagrożenie dla utrzymania popytu na mieszkania, gdyż spada zdolność kredytowa przeciętnych potencjalnych nabywców mieszkań. Uczestnicy rynku muszą więc być przygotowani na szereg różnych scenariuszy – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Na Węgrzech podobnego trendu oczekuje kierownictwo Duna House. – Na Węgrzech nie warto czekać z zakupem domu, ponieważ podwyżki stóp procentowych i sytuacja gospodarcza utrudniają zakup nieruchomości. Różnorakie państwowe programy wsparcia zakupu domu lub mieszkania mogą nie tylko zwiększyć ruch, ale także spowodować ogólny wzrost cen o kolejne 5-10%. W tym warunkach rynkowych oczekuje się wyraźnego zróżnicowania poziomów cen na rynku wtórnym i pierwotnym, przez co rynek będzie jeszcze bardziej zdominowany przez transakcje sprzedaży mieszkań  z „drugiej ręki”. Można oczekiwać, że wzrośnie ranga zakupów inwestycyjnych, ponieważ aktywa rzeczowe będą zyskiwać na wartości w środowisku rosnącej inflacji – podkreśla Károly Benedikt. Dodaje: - Przyszłe i kończące się właśnie programy dotacji na budowę domów mogą zwiększyć wolumen kredytów, ale pod znakiem zapytania stoi to, jak niepewna sytuacja gospodarcza, rosnące stopy procentowe i okres po wyborach parlamentarnych wpłyną na popyt. Zdolność kredytowa osób o niższych dochodach może się poprawić dzięki wyższym płacom minimalnym i gwarantowanej od stycznia płacy minimalnej, ale nie wpłynie to znacząco na wysokość wypłaconych kredytów.