Najnowszy raport Barometr Metrohouse i Credipass przygotowywany przy współudziale portalu RynekPierwotny.pl przynosi zaskakujące dane dotyczące średnich poziomów cen w transakcjach w IV kw. 2024 r. Okazuje się, że w większości dużych miast nabywaliśmy mieszkania w niższych cenach niż w poprzednim okresie. Czy to początek trendu spadkowego?
Końcówka roku na rynku nieruchomości nie przyniosła znaczących zmian w porównaniu do sytuacji obserwowanej w ostatnich miesiącach. Nadal trwa wyczekiwanie na szereg czynników, które mogą ułatwić decyzję o wejściu na rynek strony popytowej. O ile nieśmiało pojawiają się pewne oznaki korekty średnich cen transakcyjnych, co może skłonić przynajmniej do większego zainteresowania zakupem, to nadal niewiadomą jest kształtowanie się w najbliższych miesiącach polityki monetarnej banku centralnego skutkującej ew. spadkami stóp procentowych, a co za tym idzie niższymi kosztami finansowania zakupu kredytem hipotecznym.
- Jeszcze większa niepewność dotyczy możliwości wprowadzenia na rynek nowego programu dopłat do kredytów, ale wobec braku jakichkolwiek informacji umożliwiających ocenę skutków takiego programu, obecnie jesteśmy w stanie przewidzieć następstw rynkowych tego typu działań, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse, współautor raportu.
Dodatkowo ostatni kwartał 2024 roku to także dość duże wahania na rynku ofert kredytów hipotecznych.
Rozpoczynaliśmy kwartał z najlepszymi ofertami zaczynającymi się przy oprocen¬towaniu okresowo stałym na poziomie 6,6-6,7% przy 20% wkładzie własnym, kończąc kwartał z ofertami nawet o pół procenta wyższymi, mówi Andrzej Łukaszewski, Ekspert finansowy Credipass.
Co więcej można było zaobserwować coraz większą dysproporcję wyliczania zdolności w poszczególnych bankach. Dla identycznego gospodarstwa w dwóch skrajnych wyliczeniach banko¬wych ta różnica sięgała prawie 400 tys. zł. Tak odmienne wartości często mogły powodować rezygnację klientów z transakcji, jeśli na samym początku trafili do banku, gdzie najmniej korzystnie wyliczana jest zdolność kredytowa.
Aby sprzedać trzeba obniżyć cenę
Choć dane ekspertów portalu RynekPierwotny.pl nie wskazują, że oferta deweloperów ulega zauważalnym korektom i panuje tu względna stabilizacja cenowa, to już na rynku wtórnym IV kwartał pokazał pewną nerwowość sprzedających, którzy bezskutecznie poszukując nabywców na swoje mieszkania stali pod silną presją negocjacyjną. Tam, gdzie przed kwartałem pojawiły się wzrosty, ceny w transakcjach spadały. Jedynie w Łodzi widoczne były nieznaczne podwyżki.
W Warszawie różnica w cenie r/r jest nadal istotna i wynosi 22,7 proc., w Krakowie różnica ta wynosi 17,9 proc. W większości miast widoczny jest znaczny spadek ceny ofertowej mieszkania już na etapie ekspozycji na rynku. Aby sprzedać mieszkanie bardzo często potrzebna jest korekta wyjściowej ceny. Kupujący chcą negocjować dalej, o czym świadczą większe różnice pomiędzy ostatnią ceną ofertową a transakcyjną, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Indeks popytu będący częścią niniejszego raportu wskazuje na wzrost zainteresowania poszukiwaniem mieszkań w IV kw. 2024 r. Szczególnie aktywnym miesiącem był październik, kiedy odczyt przekroczył po raz pierwszy w tym roku 100 pkt. Nie oznacza to jednak, że na rynek powrócił optymizm. Być może powodem do wzmożonego zainteresowania rynkiem mieszkań był szeroki wybór oferty, zwiększone możliwości negocjacji lub oferty specjalne przygotowane przez deweloperów.
Różna sytuacja na rynku pierwotnym
Na początku poprzedniego kwartału pojawiały się prognozy sugerujące wyższe wyniki sprzedażowe deweloperów. Faktycznie, sprzedaż nowych mieszkań z sześciu największych miast wzrosła o 8% względem III kw. 2024 roku, przy czym słabszy grudzień zmniejszył wyraźnie skalę kwartalnego wzrostu. Okazuje się, że sytuacja z poszczególnych badanych miast była mocno zróżnicowana. Największe różnice dotyczyły Warszawy oraz Gdańska.
Warto przypomnieć, że w III kw. 2024 r. wszystkie kwartalne zmiany cenowe były dodatnie i wynosiły od 0,7% (Kraków) do 4,6% (Wrocław). Ostatni kwartał 2024 r. przyniósł większe zróżnicowanie. Jest ono szczególnie widoczne w przypadku Warszawy oraz Gdańska. W stolicy od pewnego czasu widzimy rozbudowę oferty nowych mieszkań nieco tańszych od średniej. Z kolei gdańscy deweloperzy postanowili uzupełnić rynek o mieszkania z wysokiej półki cenowej. Efektem tej zmiany jest fakt, że Gdańsk pod względem cenowym praktycznie dogonił Kraków i zwiększył dystans np. względem Wrocławia i Poznania, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Najnowsze dane BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczące sześciu największych miast wskazują, że pod koniec minionego roku to wcale nie Warszawa była liderem pod względem udziału sprzedanych najdroższych lokali deweloperskich z ceną ponad 20 000 zł/mkw. Okazuje się, że stolicę wyprzedził Gdańsk, gdzie niemal co czwarte nowe mieszkanie znikające z oferty deweloperów miało w cenniku stawkę wyższą niż 20 000 zł/mkw.
Rodzi się pytanie, jak inwestorzy zareagują na sygnały rynkowe z Warszawy, Krakowa i Gdańska sugerujące wzrost zainteresowania droższymi nowymi mieszkaniami. Zwłaszcza w obliczu wiadomości z poprzednich tygodni, które wprowadziły większą niepewność np. w zakresie tegorocznych obniżek stóp procentowych NBP, dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Wyszukaj artykuł
News
Ceny mieszkań w II kw. 2026 r.
Pomimo wysokiej konkurencji sprzedających mieszkania, na rynku wtórnym nie widać znaczącego trendu obniżek cen. W grupie pięciu analizowanych miast jedynie we wrocławskich transakcjach odnotowuje się niższe ceny m kw. lokali. Jednocześnie na rynku kredytów hipotecznych doszło do bezprecedensowego odwrócenia proporcji kosztowych: po latach przerwy oprocentowanie zmienne stało się tańsze niż okresowo stałe, stawiając przed kupującymi zupełnie nowe dylematy.
Więcej
News
Zakup zamiast najmu? Analiza 12 miast pokazuje, gdzie kredyt wygrywa z czynszem
Analiza przeprowadzona przez Metrohouse i Credipass w 12 największych miastach w Polsce pokazuje, że przy 20-proc. wkładzie własnym zakup mieszkania na kredyt może być wyraźnie korzystniejszy finansowo niż najem. W wielu miastach miesięczna rata kredytu dla 40-metrowego, dwupokojowego mieszkania przy 20 proc. wkładzie własnym okazuje się niższa od czynszu najmu nawet o kilkaset złotych.
Więcej
News
Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu?
Rynek kredytów hipotecznych znalazł się w momencie, w którym wybór pomiędzy oprocentowaniem stałym a zmiennym przestaje być oczywistą decyzją finansową. Kredytobiorcy coraz częściej nie są w stanie jednoznacznie ocenić, która opcja będzie korzystniejsza w średnim i długim terminie, a decyzje podejmują w warunkach rosnącej niepewności co do dalszej ścieżki stóp procentowych.
Więcej
News
Korekta na rynku działek rekreacyjnych. Ceny spadają, ofert przybywa
Boom na działki rekreacyjne, który napędziła pandemia, wyraźnie wygasa. Po rekordowym popycie w latach 2020-2022, kiedy z oferty znikały działki zalegające w bazach od wielu miesięcy, rynek wszedł w fazę stabilizacji. Coraz większa liczba ofert i zmieniające się preferencje kupujących sprawiają, że nieruchomości letniskowe przestają być dobrem pierwszego wyboru.
Więcej
News
Urodzisz dziecko? Zdolność kredytowa w dół
Narodziny dziecka mogą obniżyć zdolność kredytową gospodarstwa domowego nawet o 111 tys. zł – wynika z analizy Credipass. W praktyce dla wielu rodzin oznacza to rezygnację z dodatkowego pokoju lub większego mieszkania.
Więcej
News
Polacy sprzedają mieszkania, żeby kupić większe
Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass za I kw. 2026 r. powodem 28 proc. transakcji sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym jest zakup kolejnej nieruchomości – tym razem o większym metrażu. Jednak przeskok z popularnych 40 m kw. do komfortowych 75 m kw. to wydatek, który w metropoliach wymusza zaciągnięcie wysokiego zobowiązania kredytowego, mimo posiadania znacznego kapitału z poprzedniej nieruchomości.
Więcej
News
Rynek staje się mniej przewidywalny, ale popyt na kredyty wzrasta
Pierwszy kwartał 2026 roku potwierdził utrzymującą się silną aktywność na rynku kredytów hipotecznych, jednak przyniósł również nowe wyzwania, które znacząco wpłynęły na decyzje finansowe Polaków. Mimo stabilnych stóp procentowych NBP, napięcie na Bliskim Wschodzie przełożyło się na wzrost kosztów finansowania długoterminowego oraz wpłynęło negatywnie na zdolność kredytową. Co ciekawe nie odstrasza to klientów, którzy realizują potrzeby mieszkaniowe, jak i refinansują wcześniej zaciągnięte zobowiązania.
Więcej
News
Kupić czy wynająć?
Coraz bardziej atrakcyjne warunki finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym wyzwalają wśród najemców mieszkań pytanie o to, czy to właściwy czas na zakup mieszkania. Jak wynika z najnowszej analizy Metrohouse i Credipass w obecnych realiach rynkowych warto rozważyć taką decyzję nawet przy 10 proc. wkładzie własnym. Różnice pomiędzy kosztem najmu a ratą kredytu hipotecznego w wielu przypadkach okazują się niewielkie, a w dłuższej perspektywie mogą przemawiać na korzyść zakupu.
Więcej
News
240 tys. zł różnicy na starcie. Branża decyduje, czy absolwent kupi mieszkanie
Różnica w zarobkach na początku kariery może oznaczać nawet ponad 240 tys. zł różnicy w zdolności kredytowej – wynika z analizy Credipass. W praktyce to właśnie wybór branży coraz częściej decyduje o tym, czy młody singiel kupi mieszkanie, czy pozostanie poza rynkiem nieruchomości. Przepaść pomiędzy dwoma profilami absolwentów jest ogromna.
Więcej