Korekta na rynku działek rekreacyjnych. Ceny spadają, ofert przybywa

Boom na działki rekreacyjne, który napędziła pandemia, wyraźnie wygasa. Po rekordowym popycie w latach 2020-2022, kiedy z oferty znikały działki zalegające w bazach od wielu miesięcy, rynek wszedł w fazę stabilizacji. Coraz większa liczba ofert i zmieniające się preferencje kupujących sprawiają, że nieruchomości letniskowe przestają być dobrem pierwszego wyboru.

Działki rekreacyjne, zarówno te zlokalizowane w ramach Rodzinnych Ogrodów Działkowych, ale także grunty stanowiące odrębną własność stały się przedmiotem szczególnego pożądania w czasie lockdownu, kiedy każdy marzył o kawałku własnej ziemi z niewielkim domem, skąd mógłby pracować zdalnie i przestać myśleć o licznych ograniczeniach. Trend szczególnego, choć dość nietypowego zainteresowania tym segmentem nieruchomości był widoczny w czasie największych ograniczeń jakie niosła ze sobą pandemia. Wiosna 2020 r. była czasem swoistego boomu na ten typ nieruchomości. Działki, które w zwyczajnych warunkach rynkowych nie cieszyły się popularnością wśród klientów, zaczęły znikać z baz pośredników, a kolejne wystawiane do sprzedaży nieruchomości miały już znacznie wyższą cenę. Rynek działek rekreacyjnych przeżywał swoje złote lata jak nigdy wcześniej. Po okresie wzmożonego zainteresowania nieruchomościami letniskowymi ostatnie dwa lata pokazują, że rynek ten uległ dość mocnemu wyhamowaniu.

Polacy odwrócili się od nieruchomości letniskowych?

Jak twierdzą eksperci Metrohouse po szczególnie dużej liczbie transakcji w latach 2020-2022 rynek uległ nasyceniu. Powrót do swobodnego podróżowania sprawił, że gospodarstwa domowe ponownie zaczęły inaczej rozkładać swoje wydatki. Środki, które w czasie pandemii były przeznaczane na zakup nieruchomości rekreacyjnych, dziś częściej trafiają na zagraniczne wyjazdy, konsumpcję lub poprawę standardu podstawowego miejsca zamieszkania. Działka rekreacyjna przestała być postrzegana jako konieczny element bezpieczeństwa i komfortu życia, a ponownie stała się dobrem uznaniowym.

Pomimo wzrostów cen paliw, bilety lotnicze pozostają relatywnie tanie, więc wiele turystycznych destynacji pozostaje dostępnych nawet dla portfela przeciętnie zarabiającego Polaka. - Obecnie na rynku, na którym działamy widać korekty w dół – nawet w okolicach 15 proc. r./r. Niższy poziom zainteresowania wynika z odmiennego pomysłu na spędzanie wolnego czasu przez młodsze pokolenia. Ludzie mają mniej czasu, jednocześnie więcej podróżują, a działka to nie tylko przyjemność, ale i obowiązki związane z utrzymaniem domu i obejścia w należytym stanie, mówi Paweł Sokulski, dyrektor oddziału Metrohouse w Serocku. O tym, że dość szybo znudziliśmy się działkami świadczy fakt, że na popularnych portalach ogłoszeniowych domy letniskowe wybudowane w ciągu ostatnich sześciu lat stanowią między 20 a 30 proc. wszystkich nieruchomości letniskowych na sprzedaż.

Gotówka zamiast kredytu

Barierą w dostępie do działek rekreacyjnych pozostaje ich cena oraz możliwości finansowania tego typu zakupów. Po istotnych wzrostach cen w czasie pandemii, nadal wystawiane do sprzedaży nieruchomości są dość kosztowną inwestycją. Większość z działek z domami letniskowymi potrzebuje nakładów inwestycyjnych – jeśli nie na sam dom, to na działkę (nasadzenia, mała architektura). Rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny sprawiają, że postawienie nowego domku letniskowego może być nawet dwukrotnie droższe niż w czasie przed pandemią. - Dodatkową barierą pozostaje ograniczona dostępność finansowania. W przeciwieństwie do mieszkań czy domów całorocznych, wiele nieruchomości rekreacyjnych nie spełnia wymogów umożliwiających sfinansowanie zakupu standardowym kredytem hipotecznym. W efekcie część kupujących musi korzystać z droższych kredytów gotówkowych lub pożyczek hipotecznych zabezpieczonych na innej nieruchomości. To powoduje, że rynek działek rekreacyjnych jest znacznie bardziej uzależniony od klientów dysponujących gotówką niż segment mieszkaniowy, mówi Piotr Rusin, analityk Credipass.

Jednocześnie klienci traktują priorytetowo zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (zakup pierwszego mieszkania lub zamiana na większe), odsuwając dobra drugiego wyboru, jakimi są nieruchomości rekreacyjne, na dalszy plan. W warunkach rosnących kosztów życia kupujący coraz dokładniej analizują całkowity koszt posiadania nieruchomości rekreacyjnej. Oprócz ceny zakupu właściciel musi uwzględnić wydatki związane z utrzymaniem budynku i działki, opłatami za media, podatkami, dojazdami czy sezonowymi remontami. W praktyce oznacza to, że nawet nieruchomość użytkowana wyłącznie przez kilka tygodni w roku generuje koszty przez dwanaście miesięcy. Współcześni 30- i 40-latkowie (którzy w strukturze klientów stanowią najsilniejszą grupę zakupową), którzy lubią spędzać czas na łonie natury coraz częściej dochodzą do wniosku, że wolą wynająć domek w lesie czy nad jeziorem na dwa tygodnie w roku, niż absorbować swój wolny czas całoroczną opieką nad własnym gruntem. Takie osoby najczęściej już mają kredyt hipoteczny na nieruchomość, w której mieszkają na co dzień. Kolejny comiesięczny stały wydatek może nadmiernie obciążać budżet domowy.

Ile potrzeba na zakup działki z domem?

Jeżeli nie zależy nam na pełnej własności i chcemy posiadać działkę o powierzchni ok. 300-400 m kw. z niewielkim domem letniskowym dobrym wyborem jest dzierżawa jednej z działek umiejscowionych w ramach Rodzinnych Ogródków Działkowych. - Nad morzem dużą część rynku stanowią właśnie działki ROD, bo to dla wielu osób najprostsza i najtańsza forma rekreacji. Działek stricte rekreacyjnych jest mało, a rozstrzał cen jest duży. Najtańsze działki ROD to wydatek od kilkudziesięciu tysięcy złotych. Domek na działce rekreacyjnej w dobrej lokalizacji może kosztować nawet 500 tys. zł, mówi Michał Spieszyński, współwłaściciel biura Metrohouse w Kołobrzegu.  

W skali całej Polski działki na ROD-ach są wystawiane na sprzedaż (w zależności od popularności lokalizacji) już od 30-50 tys. zł. Oferty sprzedaży dotyczą też działek o znacznie wyższych cenach, nawet powyżej 200 tys. zł. Pamiętajmy jednak, że działka ROD nie może być wykorzystywana do zamieszkania. Jak określa Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego „przez zamieszkiwanie rozumie się przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych”. Altana działkowa w ramach „nie jest obiektem mieszkalnym; przebywanie w niej nie może stanowić podstawy do urzędowego potwierdzenia czasowego lub stałego pobytu”. Zanim zainteresujemy się działkami na popularnych ROD-ach należy prześledzić zapisy Regulaminu, bo posiadanie własnego skrawka ziemi niesie za sobą konieczność licznych kompromisów, m.in. dostosowanie się do regulacji związanych z zagospodarowaniem takiej działki.

Dysponując budżetem między 100 a 200 tys. zł i w sytuacji, gdy nie boimy się remontów możemy nabyć działkę ze starym wiejskim domem. Takie nieruchomości siedliskowe mogą stać się podstawą do stworzenia własnej działalności opartej na agroturystyce. Niestety wspólną cechą takich ofert jest dość wątpliwy stan techniczny zabudowań i o ile dla nabywcy-wizjonera taka działka będzie świetnym początkiem nowej inwestycji, to dla mieszczucha, który chce traktować ją jako obiekt na weekendowe wypady za miasto, nakłady pracy które należałoby ponieść, aby przywrócić zabudowaniom odpowiedni standard powodują, że nie jest to produkt dla każdego.

Najlepszym rozwiązaniem jest zakup działki rekreacyjnej z domem wybudowanym w ostatnich kilku latach. Taki wybór zwykle gwarantuje, że otrzymamy dom, który nadaje się do zamieszkania bez większych inwestycji, wybudowany w oparciu o współczesne projekty, często z zagospodarowaną działką. W tym przypadku musimy posiadać jednak budżet przekraczający 300 tys. zł, co powoduje, że nie jest to opcja zarezerwowana dla szerszego grona fanów daczy pod miastem.

Analityk Credipass zwraca uwagę, że działki rekreacyjne konkurują dziś o budżety klientów przede wszystkim z rynkiem mieszkaniowym. W sytuacji wysokich cen nieruchomości i rosnących kosztów życia wiele gospodarstw domowych koncentruje się na zakupie pierwszego mieszkania, poprawie warunków mieszkaniowych lub wcześniejszej spłacie zobowiązań kredytowych. W takich warunkach nieruchomości letniskowe schodzą na dalszy plan jako zakup, który można odłożyć w czasie.

Po pandemicznym boomie rynek działek rekreacyjnych wraca do swojej tradycyjnej roli segmentu niszowego, obsługiwanego przede wszystkim przez klientów dysponujących gotówką. O zakupie coraz rzadziej decydują emocje, a coraz częściej rachunek ekonomiczny obejmujący cenę nieruchomości, koszty utrzymania oraz dostępność finansowania.