Barometr Metrohouse i Credipass: popyt na mieszkania odradza się powoli

Scenariusze mówiące o silnym ożywieniu popytu w rezultacie kolejnych obniżek stóp procentowych okazały się być zbyt optymistyczne. Popyt odradza się powoli, a mimo to banki odnotowują duże wzrosty zainteresowania kredytami hipotecznymi. Podsumowanie III kw. 2025 r. przedstawia raport Barometr Metrohouse i Credipass przygotowywany przy udziale portalu RynekPierwotny.pl.

Wolumeny kredytów hipotecznych udzielonych w III kw. 2025 rzeczywiście robią wrażenie. Jak twierdzą współautorzy raportu Barometr Metrohouse i Credipass poziomy sprzedażowe hipotek są jednymi z najwyższych w ostatniej dekadzie, ale należy ostudzić nieco hurraoptymizm, ponieważ po części są one pokłosiem wyższych cen nieruchomości, co doskonale widać po średniej kwocie udzielanego kredytu, ale też rosnącego udziału refinansowania kredytów. – Kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej obniżające stopę referencyjną przyczyniły się do ożywienia popytu, jednak nie tak silnego, jak oczekiwała cała branża. Choć część klientów oczekujących na tańsze finansowanie zakupu zdecydowała się wejść na rynek, to nadal oceniamy, że tzw. „zamrożony popyt” to znaczący potencjał zakupowy, który może zostać uwolniony pod warunkiem dalszej liberalizacji polityki monetarnej RPP, ale też stabilizacji rynku i sytuacji geopolitycznej, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu Barometr.

Jak dodaje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass, na popyt wpływa nie tylko łagodzenie polityki pieniężnej, ale także działania banków.
– Z perspektywy klientów bankowych rośnie znaczenie decyzji o wyborze rodzaju oprocentowania. Do tej pory dominowały kredyty z czasowo stałą stopą procentową (najczęściej pięcioletnią). Jednak spadek stawki referencyjnej WIBOR 3M oraz perspektywa dalszych obniżek stóp procentowych sprawiają, że zmienne oprocentowanie wraca do łask. Ożywiło to konkurencję wśród banków – coraz więcej instytucji decyduje się na promocyjne warunki kredytów i niższe marże. W ofertach kredytów z oprocentowaniem stałym pojawiły się już propozycje z „piątką z przodu”.

Kupujący czekają na obniżki cen mieszkań

Wielu potencjalnych nabywców oczekuje nie tylko tańszych kredytów, ale przede wszystkim korekt cenowych na rynku mieszkań. Jak pokazuje niniejszy raport, wprawdzie w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku na rynku wtórnym średnie ceny sprzedawanych mieszkań w każdym z pięciu analizowanych miast uległy obniżeniu, to już w przypadku danych z rynku pierwotnego jedynie w Łodzi widoczna jest nieduża roczna korekta w dół. W innych miastach ceny wzrosły. Na rynku nowych mieszkań deweloperzy są świadomi tego, że wejście w życie tzw. ustawy o jawności cen mieszkań zwiększa transparentność, a co za tym idzie przyczynia się do wzrostu konkurencyjności pomiędzy projektami. To z kolei napędza spiralę żądań strony popytowej domagającej się rabatów.

- Mieszkania w ostatnim czasie adresowane są głównie do klientów zainteresowanych zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych. Rynek daleki jest od masowego inwestowania w lokale, jak to miało miejsce jeszcze 2-3 lata temu. Takie przetasowania powodują, że strona podażowa musi w dużej mierze opierać się na transakcjach finansowanych przy pomocy kapitału zewnętrznego. Tu jednak nadal barierą są wysokie, na tle Europy, koszty pozyskania finansowania, zbyt niskie poziomy zdolności kredytowej przeciętnego nabywcy, ale też tak podstawowe kwestie, jak trudności w zgromadzeniu środków na wkład własny do kredytu, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Na rynku pierwotnym coraz większe zróżnicowanie między miastami

W III kw. 2025 r. na rynku pierwotnym z pewnością działo się wiele. Deweloperzy musieli sprostać wymaganiom, jakie nałożyły na nich przepisy dotyczące jawności cen ofertowych lokali i domów. Równocześnie widoczne były symptomy ożywienia popytowego, które wzmocniły dwie niewielkie obniżki stóp procentowych NBP. Przeglądając najnowsze statystyki zobaczymy kilka ciekawych zmian.

Uwagę na pewno może zwrócić zróżnicowanie widocznych zmian cenowych - większe niż kwartał wcześniej. W przypadku warszawskiego oraz wrocławskiego rynku, średnią stawkę za 1 m kw. podniosło uwzględnienie cen luksusowych mieszkań. Mowa o nowych lokalach, których wysokie ceny wcześniej nie były znane publicznie, a nawet o ofertach rzadko prezentowanych dotychczas na portalach ogłoszeniowych. – Warto podkreślić, że dwa wspomniane miasta (Warszawa i Wrocław), cechują się największą liczbą luksusowych nowych mieszkań o dużej powierzchni (ponad 100 m kw.) i jednocześnie cenie ofertowej przekraczającej 20 000 zł/m kw. Trudno więc dziwić się, że właśnie na tych rynkach cenowy wpływ „odsłoniętych”, drogich ofert był największy, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.  

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, zainteresowanie może wzbudzać również łódzki rynek deweloperski, który w III kw. br. cechował się całkiem sporym kwartalnym spadkiem średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych mieszkań. Dokładniejsza analiza wskazuje, że w Łodzi względem II kw. wyraźnie powiększyła się oferta „M” za 10 001 zł/m kw. - 12 000 zł/m kw. (kosztem lokali wycenionych na 12 001 zł/m kw. - 15 000 zł/m kw.). – Przez cały miniony kwartał łódzcy deweloperzy uzupełniali swoją ofertę mieszkaniami o cenie ofertowej wyraźnie mniejszej od rynkowej średniej. Przykładowo, średnia cena lokali wprowadzonych na łódzki rynek pierwotny we wrześniu br. wyniosła 10 561 zł/m kw. Ta konsekwentna strategia inwestorów przyczyniła się do spadku średniej ceny ofertowej 1 m kw. z Łodzi, która teraz jeszcze bardziej odbiega od pozostałych badanych rynków. W przypadku Łodzi, znaczenie miały też „jawnościowe” korekty cen z września, które były bardziej widoczne niż na innych rynkach, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.