2023-07-04

Co to jest najem okazjonalny?

 

Umowa zawierana między właścicielem nieruchomości a najemcą powinna chronić interesy obu stron. Musi być zgodna z prawem i regulować zasady najmu. Właściwa w takim przypadku będzie umowa najmu okazjonalnego. Na czym polega? Czym różni się standardowej umowy najmu? Jak wyglądają procedury w jej przypadku?

Co to jest najem okazjonalny?

Pojęcie to jest regulowane przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19 a ust. 1. i 2. chodzi o umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna. Wykluczone są nieruchomości należące do firm. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Do tego dokumentu załącza się przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji, opróżni lokal i wyda go zgodnie z umową i terminem wskazanym w żądaniu;
• wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeśli zostanie poddany egzekucji;
• oświadczenie właściciela wspomnianego lokalu lub osoby, która ma do niego tytuł prawny, że zgadza się na zamieszkanie najemcy i osób, które z nim zamieszkują w lokalu wskazanym w oświadczeniu; jeśli wynajmujący tego zażąda, oświadczenie powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.

Moc prawna w takim przypadku jest taka sama jak standardowej umowy najmu. Natomiast najem okazjonalny daje większe bezpieczeństwo, gdy trafimy na nieuczciwego najemcę. Łatwiej wtedy można doprowadzić do opuszczenia przez niego lokalu, np. kiedy nie płaci czynszu albo korzysta z mieszkania niezgodnie z zawartą umową.

Standardowa umowa najmu a najem okazjonalny

W przypadku najmu okazjonalnego należy spełnić dodatkowe wymogi. Tym kluczowym jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji w przypadku niedopełnienia warunków umowy, zawartej w formie notarialnej. To czynnik, który możesz odstraszać najemców. Na czym polega korzyść dla właściciela nieruchomości?

Standardowa umowa najmu – co się dzieje, kiedy najemca nie wywiązuje się z umowy?

Standardowa umowa jest pod ochroną ustawy o ochronie praw lokatorów, co powoduje, że właściciele wynajmowanych lokali mieszkalnych mają ograniczone możliwości dbania o swoje interesy. W przypadku najmu okazjonalnego proces eksmisji nieuczciwych najemców jest uproszczony.

 

Jeśli najemca nie zapłaci w terminie czynszu wynikającego z umowy, nie oznacza to, że właściciel lokalu może do niego wejść i dać możliwość zamieszkania innemu zainteresowanemu. Ma prawo złożyć najemcy wypowiedzenie dopiero, kiedy miną trzy okresy rozliczeniowe i nie otrzyma on za nie zapłaty. Takie wypowiedzenie musi trafić do korzystającego z lokalu najpóźniej na miesiąc przed oczekiwanym terminem opuszczenia mieszkania. Zatem wyprowadzka może nastąpić najwcześniej po upływie 4 miesięcy. Jeśli najemca nie chce zapłacić dobrowolnie, trzeba rozpocząć postępowanie sądowe.

 

 

W przypadku gdy dłużnik nie ma majątku, może się okazać, że wynajmujący nie odzyska pieniędzy. To nie koniec problemów. Nawet jeśli zapadnie wyrok nakazujący eksmisję, to nie będzie go można wykonać w okresie od 1 listopada do 31 marca roku, ze względu na okres ochronny, jeśli lokatorzy nie posiadają lokum zastępczego lub nie zostanie im wskazane mieszkanie, do którego możliwe będzie przekwaterowanie. Znane są przypadki, kiedy to właściciele nieruchomości nie mogli korzystać ze swoich lokali, za które nie dostawali czynszu, nawet powyżej roku. Ponadto ich mieszkania stawały się zadłużone, a odzyskanie środków od niewykazujących dochodów nieuczciwych najemców było niemożliwe do realizacji. Proces eksmisji może w związku z tym potrwać kilkanaście miesięcy, a nawet dłużej.

Umowa najmu okazjonalnego – konsekwencje niedopełnienia umowy przez najemcę

Umowa najmu okazjonalnego daje większą ochronę wynajmującemu. Na jej podstawie możliwa jest szybka egzekucja komornicza i opróżnienie lokalu. Dzięki obowiązkowemu oświadczeniu notarialnemu najemcy można rozpocząć egzekucję, kiedy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Gmina nie musi wyznaczać dla takiej osoby lokalu zastępczego, a w Polsce oczekuje się na nie nawet latami. Nie ma też długotrwałego procesu sądowego.

Umowy najmu okazjonalnego nie zawrzesz, jeśli:

• lokal jest kupiony na firmę,
• chodzi o lokal usługowy.

Choć najem okazjonalny daje szerszą ochronę, szacuje się, że tylko około 5% umów jest zawieranych w takiej formie.

Umowa najmu okazjonalnego – kluczowe elementy

Jak wspomnieliśmy, w przypadku tego dokumenty wymagania są inne niż w stosunku do standardowej umowy. Powinien zawierać:

• dane stron, tj. najemcy i wynajmującego,
• informacje o przedmiocie umowy,
• czas trwania – maksymalnie 10 lat,
• kwotę czynszu – ile wynosi i w jakim terminie powinna być płacona,
• kaucję zwrotną – nie może być wyższa niż dwunastokrotność czynszu, ale przeważnie stosuje się znacznie niższe stawki, równe opłacie za 1–3 miesiące,
• oświadczenie najemcy o gotowości do poddania się egzekucji,
• oświadczenie najemcy wskazujące lokal, w którym może zamieszkać w razie egzekucji,
• oświadczenie właściciela lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i jego lokatorów.

Uwaga: właściciel nieruchomości ma obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego, pod który podlega zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Najem okazjonalny – opłata notarialna

Taka umowa wiąże się z dodatkowym kosztem i obowiązkiem. Należy ustalić termin wizyty u notariusza i zapłacić taksę notarialną za sporządzenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Opłata w takim przypadku wyniesie maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Od lipca 2023 roku jest to 3600 zł, a to oznacza, że taksa notarialna może być równa maksymalnie 360 zł, a do tego należy doliczyć 23% podatku VAT.

Uwaga: formy aktu notarialnego wymaga wspomniane oświadczenie o poddaniu się egzekucji, a także ewentualnie, na żądanie wynajmującego – oświadczenie właściciela lokalu.

Kto płaci taksę w przypadku najmu okazjonalnego?

Przepisy nie regulują, kogo obciąża ta opłata. Przeważnie pokrywa ją wynajmujący. Może jednak ustalić z najemcą, że to on poniesie wydatek. Natomiast licz się z tym, że taki dodatkowy koszt może zniechęcić zainteresowanego do zawarcia umowy. Najem okazjonalny to krok w kierunku zwiększenia bezpieczeństwa wynajmującego, więc lepiej zawrzeć taką umowę, mimo konieczności poniesienia kosztów z tego tytułu. Ewentualnie można wziąć pod uwagę podział tego wydatku na zasadzie pół na pół.

Najem okazjonalny – czy to na pewno dobry wybór?

Nie każdy właściciel wynajmowanego lokalu od razu oczekuje umowy najmu okazjonalnego. Część obawia się, że to wydłuży czas poszukiwania najemcy. Dopiero, kiedy zawrą umowę z kimś nieuczciwym, stracą czas i pieniądze, kolejnym razem biorą już pod uwagę wyłącznie najem okazjonalny. Chroniąc swoje interesy, warto nie tylko wymagać takiej formy zawarcia umowy, ale także dokumentów potwierdzających zatrudnienie i osiągane zarobki.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego – jaki druk?

Jak wspomnieliśmy, najem okazjonalny należy zgłosić do US w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. To niezbędne. W razie przedłożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie egzekucji, obowiązkowo należy załączyć dowód zgłoszenia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego. Zgłoszenie to musi zawierać następujące informacje:

• datę i miejsce sporządzenia,
• wskazanie urzędu skarbowego, do którego jest kierowane,
• dane osobowe stron umowy,
• tytuł: zgłoszenie lub zawiadomienie,
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego,
• adres wynajmowanego mieszkania,
• czas trwania umowy najmu okazjonalnego,
• potwierdzenie spełnienia wymagań dotyczących najmu okazjonalnego – forma pisemna, właściciel jest osobą fizyczną, umowa dotyczy lokalu mieszkalnego i jest zawarta na czas określony,
• podpis wynajmującego.

W razie wątpliwości treść zawiadomienia warto skonsultować z prawnikiem lub agentem nieruchomości.

 

---