2023-03-29
Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Kupujesz nieruchomość? Koniecznie sprawdź zawartość księgi wieczystej. Dzięki temu upewnisz się, jaki jest jej stan prawny. Zweryfikuj m.in. informacje dotyczące właściciela domu czy mieszkania, adresu nieruchomości, jej przeznaczenia i powierzchni. Dowiedz się więcej o księdze wieczystej. Jak możesz sprawdzić jej zawartość?
Co to jest księga wieczysta nieruchomości?
Księga wieczysta zakładana jest dla domów, mieszkań, działek, ale nie tylko. Powstaje także dla ograniczonych praw rzeczowych, takich jak np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Weryfikacja zawartości księgi wieczystej jest niezbędna, jeśli kupujesz nieruchomość, gdyż na tej podstawie możesz stwierdzić, czy transakcja jest bezpieczna. Nie musisz być właścicielem domu czy mieszkania, aby móc przejrzeć zawartość tego rejestru.
Księga wieczysta jest dokumentem publicznym. Jeśli tylko masz jej numer, możesz przeczytać jej treść bez opłat i bez wychodzenia z domu. Księgi prowadzi sąd rejonowy.
Jak sprawdzić numer księgi wieczystej?
Żeby zweryfikować, jakie informacje znajdują się w tym rejestrze, musisz mieć jego numer. Nie wystarczy, że znasz dane właściciela czy adres nieruchomości. Numer księgi wieczystej możesz uzyskać:
- od właściciela,
- składając wniosek do wydziału dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub sądu rejonowego, ale musisz podać, w jakim celu potrzebujesz tego numeru.
Właściciel nieruchomości nie wie, jaki jest numer księgi wieczystej? W takim przypadku powinien zerknąć do aktu notarialnego. Ewentualnie znajdzie go również na zawiadomieniu z sądu o założeniu księgi wieczystej – w lewym górnym rogu. Kiedy pozyskasz już numer, możesz złożyć wniosek o zapoznanie się z zawartością księgi do sądu. Jednak wygodniej i szybciej sprawdzisz jej zawartość online.
Czy wszystkie nieruchomości mają księgę wieczystą?
Szukając mieszkania, domu czy działki, możesz natrafić na takie nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej. Zgodnie z przepisami, które wprowadzono w 1982 roku, każdy właściciel miał złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze. Właściciele starszych mieszkań czy domów, którzy nie planowali sprzedaży, nie składali wniosku o założenie księgi wieczystej. Dlatego w dalszym ciągu na rynku są lokale, które jej nie mają.
Księgi wieczystej mogą nie mieć następujące nieruchomości:
- Mieszkania spółdzielcze – kiedyś nieruchomości budowano bez dokładnej weryfikacji, do kogo należy grunt. Wtedy nie stanowiło to problemu, ale obecnie już tak. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem gruntów albo nie przysługuje jej użytkowanie wieczyste, nie można założyć księgi wieczystej.
- Mieszkania od dewelopera – jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, która dopiero się buduje, to lokal będzie mieć własną księgę wieczystą dopiero, kiedy zostanie wyodrębniony.
- Mieszkania wydzielone – załóżmy, że posiadasz dużą nieruchomość, którą dzielisz na mniejsze lokale. Księgi wieczyste będą dla nich założone w momencie sprzedaży – podpisania aktu notarialnego.
Księga wieczysta – jak sprawdzić?
Możesz złożyć o to wniosek do sądu rejonowego albo skorzystać z wygodniejszego i łatwiejszego rozwiązania – weryfikacji księgi wieczystej online. Żeby to zrobić, wejdź na stronę https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/. Wprowadź dane księgi wieczystej i kliknij Wyszukaj księgę.

Źródło: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/
Zobaczysz rezultat i podstawowe dane o nieruchomości. Kliknij Przeglądanie aktualnej treści KW.

Źródło: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/
Wyświetli Ci się zawartość księgi wieczystej. Zwróć uwagę, że jest podzielona na działy. W każdym znajdziesz inne informacje.
Czym się różni aktualna treść KW od zupełnej?
Aktualny rejestr zawiera zapisy według stanu na dzień przeglądania, natomiast zupełny – wszystkie dotychczasowe zapisy, wykreślenia, czyli całą historię nieruchomości.
Co obejmują poszczególne działy księgi wieczystej?
Dane w księdze wieczystej są podzielone na działy. Oto, jakie informacje są w niej dostępne:
- Dział I-O – szczegółowe dane dotyczące położenia – województwa, gminy, powiatu i miejscowości. Podana jest powierzchnia nieruchomości, a także sposób korzystania z niej.
- Działa I-Sp – spis spraw związanych z własnością. W tej części księgi znajdziesz informacje o własności, współwłasności, użytkowaniu wieczystym służebności gruntowej czy też udziale w nieruchomości wspólnej.
- Dział II – znajdują się w nim informacje o właścicielu nieruchomości lub użytkowniku wieczystym, a także o tym, jak dana osoba nabyła te prawa.
- Dział III – dowiesz się z niego o ograniczeniach w użytkowaniu ze względu na wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia czy upadłość. Pozyskasz też informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, umowach przedwstępnych, prawie dostępu do urządzeń, które obsługują kilka nieruchomości (np. piec CO), służebności przesyłu bądź służebności przechodu i innych roszczeniach ciążących na nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest zajęta przez komornika, to dowiesz się tego w tym dziale.
- Dział IV – zawiera informacje o hipotekach. Jeśli nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego, to będzie to zapisane w tej części rejestru.
Nieruchomość bez księgi wieczystej – główne pułapki przy zakupie
Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie czy dom bez księgi wieczystej, musisz poświęcić więcej czasu na jego weryfikację. Z pewnością zależy Ci na bezpieczeństwie zawarcia transakcji, a taka nieruchomość wymaga szczególnej uwagi. Księga wieczysta zawiera mnóstwo istotnych informacji, ale jej brak nie oznacza, że nie pozyskasz tych danych z innych źródeł. Możesz je zdobyć, ale to wymaga przejrzenia różnych dokumentów.
Pamiętaj, że księga wieczysta objęta jest tzw. rękojmią wiary publicznej. Oznacza to, że stan prawny opisany w tym rejestrze jest zgodny z prawdą, a wszelkie ewentualne niejasności będą rozstrzygane na Twoją korzyść.
Oto główne pułapki, które mogą się pojawić w przypadku nieruchomości bez księgi wieczystej:
- nie chroni Cię wspomniane prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych;
- żeby założyć księgę wieczystą, będziesz potrzebować wielu dokumentów, co wiąże się z kosztami;
- bez księgi wieczystej nie masz pewności, czy informacje w uzyskanych dokumentach są zgodne z prawdą;
- trudniej Ci będzie zweryfikować stan prawny nieruchomości;
- nieruchomość może być obciążona np. ukrytym kredytem – jeśli kupisz ją, to trudno Ci się będzie pozbyć zobowiązań;
- prawo do korzystania z nieruchomości mogą mieć osoby trzecie w ramach np. prawa dożywocia.
Nie oznacza to oczywiście, że w przypadku każdej nieruchomości bez księgi wieczystej możesz spodziewać się kłopotów. Bardzo prawdopodobne, że będziesz mieć do czynienia z lokalem, który można bezpiecznie kupić. Natomiast nieruchomość bez księgi wieczystej wymaga jednak większej uwagi. W takiej sytuacji tym bardziej warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości, który miał do czynienia z wieloma tego typu przypadkami, wie, jakie dokumenty powinien sprawdzić. Na pewno nie decyduj się na taki lokal bez szczegółowej weryfikacji – może Cię to wiele kosztować.
Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej
Czy brak tego rejestru oznacza, że bank nie przyzna Ci zobowiązania hipotecznego? Nie musi tak być. Instytucja może Ci udzielić kredytu, ale będzie wymagać więcej formalności. Poza tym w umowie notarialnej musi się pojawić wniosek o założenie księgi wieczystej, aby dało się dokonać wpisu o hipotece. Jeśli nie jest to możliwe, to raczej nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Możesz wtedy ewentualne rozważyć inne produkty bankowe, np. kredyt gotówkowy, który jednak jest znacznie droższy.
Nie przekreślaj nieruchomości bez księgi wieczystej. Możliwe, że warto ją kupić, ale wymaga to szczegółowej weryfikacji dokumentów.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.
+48 22 626 pokaż!
Wypełnij poniższy formularz:
Grupa Metrohouse dba, aby Twoje dane osobowe były przetwarzane w sposób zgodny z przepisami prawa, a ich przetwarzanie nie naruszało Twoich praw i wolności.
Prosimy o zapoznanie się z Klauzulą Informacyjną.
W przypadku chęci uzyskania dodatkowych informacji dotyczących sposobu przetwarzania Twoich danych osobowych, możesz skontaktować się z naszym Inspektorem Ochrony Danych Osobowych pod adresem e-mail: iod@metrohouse.pl
Klauzula Informacyjna
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: „RODO”) informujemy, że administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Metrohouse Franchise S.A. z siedzibą: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa (dalej: „ADO”). ADO umożliwia kontakt przy wykorzystaniu numeru telefonu: (+48) 22 112 19 29 lub drogą listownie na adres siedziby ADO. Współadministratorami danych osobowych (jedynie w zakresie: imienia, nazwiska, numeru telefonu, adresu e-mail) są spółki: Credipass Polska S.A. oraz Primse.com sp. z o. o. obie z siedzibą w Warszawie przy ul. Wołoskiej 22, 02-675 Warszawa (dalej zwane łącznie „Współadministratorami”). Dane kontaktowe inspektora ochrony danych powołanego przez ADO i Współadministratorów: tel.: +48 (22) 626 26 26, e-mail: iod@metrohouse.pl, adres do korespondencji: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa. Pani/Pana dane osobowe na potrzeby przygotowania oferty i świadczenia przez ADO usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przetwarzane są na podstawie art. 6 ust. 1 pkt b) RODO zgodnie z zasadą, że przetwarzanie danych jest zgodne z prawem jeżeli jest niezbędne w celu realizacji umowy lub do podjęcia działań przed jej zawarciem na żądanie osoby. Współadministratorzy przetwarzać będą Pani/Pana dane osobowe w celu złożenia ofert usług własnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt f) RODO. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane przez ADO przez okres 3 (trzech) lat od końca roku kalendarzowego, w którym złożono ofertę finansowania, ubezpieczenia lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jeżeli usługa pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostanie wykonana przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem tych usług zgodnie z wymogami powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Współadministratorzy – w zakresie celu przetwarzania jakim jest oferowanie usług własnych przetwarzać będą dane osobowe do czasu zgłoszenia sprzeciwu na przetwarzanie, a jeżeli została wykonana usługa przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem usługi wymagany przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Jeżeli nie złożono oferty usług dane osobowe będą przechowywane przez okres 3 miesięcy od daty wypełnienia formularza. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (do krajów innych niż kraje Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Udostępnione dane nie będą przetwarzane w sposób automatyczny (profilowanie). Odbiorcami danych osobowych, z zachowaniem wszelkich gwarancji zapewniających bezpieczeństwo przekazywanych danych, mogą być: a. podmioty, którym ADO lub Współadministrator powierzył przetwarzanie danych osobowych, w tym dostawcom usług umożliwiających świadczenie usług pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; b. dostawcy usług prawniczych, usług doradczych i windykacyjnych w przypadku dochodzenia przez ADO roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą; c. podmioty, z którymi ADO zawarł umowę agencyjną, umowę o współpracy, umowę pośrednictwa finansowego, pośrednictwa ubezpieczeniowego lub w pośrednictwa obrocie nieruchomościami (ich pełna lista dostępna jest pod adresami: www.credipass.pl/partnerzy oraz www.metrohouse.pl/partnerzy). Przysługuje Pani/Panu prawo dostępu do danych oraz prawo ich sprostowania, gdy są one nieprawidłowe. W przypadkach określonych przepisami prawa przysługuje Pani/Panu prawo do żądania usunięcia danych, prawo żądania ograniczenia przetwarzania danych, prawo do przenoszenia danych, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego czyli do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku, gdy przy przetwarzaniu Pani/Pana danych ADO narusza przepisy dotyczące ochrony danych osobowych. Podanie przez Panią /Pana danych osobowych jest dobrowolne (konsekwencją ich niepodania będzie brak możliwości podjęcia działań związanych przygotowaniem oferty finansowania lub ubezpieczenia oraz udzielenia informacji w tym zakresie).