2023-08-30

Mieszkania bezczynszowe

Jedną z opłat eksploatacyjnych, którą muszą ponosić właściciele mieszkań, jest czynsz. Co miesiąc do zarządcy nieruchomości musi trafić określona kwota, która wynika z opłat zależnych i niezależnych od tego zarządcy. Często czynszem nazywa się również koszt najmu, czyli środki, które trafiają z tego tytułu do wynajmującego mieszkanie. Czy możesz uniknąć jego płacenia jako właściciel nieruchomości? Czy w Polsce istnieją mieszkania bezczynszowe?

 

Co to jest czynsz?

Jak wspomnieliśmy, pojęcie jest potocznie używane do określenia opłat z tytułu najmu nieruchomości. Zaskakujące może być, że z Kodeksu cywilnego wynika, że czynsz to właśnie kwota, którą płaci najemca wynajmującemu. Z art. 659. Istota umowy najmu wynika, że:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. A dalej czytamy, że może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

 

Opłata miesięczna, którą mamy na myśli w związku z posiadaniem nieruchomości, nazywana jest czynszem administracyjnym i składa się z opłat, które są:

• Zależne od zarządcy obejmujące środki na pokrycie działalności zarządcy i utrzymanie części wspólnych, do czego zalicza się m.in. sprzątanie i drobne remonty. Wysokość opłat z tego tytułu zależy m.in. od stanu budynku (w przypadku obiektów nowych zazwyczaj będzie niewielka).  Ta część czynszu zapewnia środki na fundusz remontowy, ubezpieczenie nieruchomości, pensje pracowników, obsługę prawną i nie tylko.
• Niezależne od zarządcy, czyli opłaty za media, tzn. wodę, prąd, śmieci czy ogrzewanie. W tym przypadku to nie zarządca decyduje o wysokości opłat, tylko zewnętrzne podmioty odpowiedzialne za dostarczanie poszczególnych usług.

Niektóre opłaty są stałe, a inne zależne od zużycia, np. woda czy energia elektryczna. W Polsce możesz spotkać się z ofertami mieszkań bezczynszowych. Czy posiadanie takiej nieruchomości oznacza, że nie ponosisz żadnych opłat z tytułu użytkowania lokalu?

 

 

Co to jest mieszkanie bezczynszowe?

Termin mieszkanie bezczynszowe może Cię wprowadzać w błąd. Własność takiej nieruchomości nie zwalnia Cię całkowicie z ponoszenia opłat. W praktyce oznacza to zwolnienie z części kosztów stałych. W takim przypadku ponosisz głównie wydatki z tytułu eksploatacji budynku czy wywozu śmieci. Właściciele poszczególnych lokali mogą wykonywać część prac, za które standardowo odpowiada zarządca, na własną rękę (w celu obniżenia kosztów). Przeważnie mieszkaniem bezczynszowym jest niewielki budynek wielorodzinny. Nieruchomości bezczynszowe znajdziesz na rynkach pierwotnym i wtórnym. Jeśli ją masz, możesz uniknąć płacenia nawet kilku tysięcy złotych rocznie z tytułu opłat administracyjnych. W przypadku takich budynków z mieszkaniami bezczynszowymi masz większy wpływ na wydatki związane np. z remontami czy modernizacją budynku. Nie utrzymujesz wspólnoty czy spółdzielni, ale za to odpowiadasz za realizację prac remontowych i innych związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Opłaty za mieszkanie bezczynszowe – ile wynoszą?

Jak już wiesz, ponosisz koszty, ale na innej zasadzie niż w przypadku lokali czynszowych. Po prostu nie wpłacasz co miesiąc czynszu administracyjnego na konto spółdzielni czy wspólnoty. Płacisz jednak za zużycie energii, wody, ogrzewania czy odbiór śmieci. Kto zatem sprząta części wspólne, kosi trawę, dba o zieleń i porządkowanie placów? Mogą to robić mieszkańcy albo zatrudnieni pracownicy.  

 

A co się dzieje, kiedy należy przeprowadzić remont? Trudno oczekiwać, że zajmą się tym mieszkańcy, więc w praktyce kończy się to zatrudnieniem firmy. To oznacza, że trzeba pokryć wszystkie koszty, gdyż właściciele nieruchomości nie wpłacają środków na fundusz remontowy. Zatem, jeśli chcą ocieplić budynek czy wymienić instalacje, muszą zgromadzić na to środki.

 

Żeby doszło do zatrudnienia firmy wykonującej określone usługi zgodę muszą wyrazić wszyscy mieszkańcy.

 

 

Mieszkanie bezczynszowe – rynek pierwotny czy wtórny?

Bierzesz pod uwagę zakup takiej nieruchomości? Bezpieczniejszym wyborem jest mieszkanie z rynku pierwotnego. Po pierwsze przeważnie w nowych budynkach części wspólne zajmują niewielką powierzchnię. Po drugie, w przypadku zakupu nowego mieszkania bezczynszowego  przez 5 lat obowiązuje rękojmia deweloperska, tzn. deweloper zobowiązany jest do usuwania usterek w lokalach mieszkańców i częściach wspólnych. Zatem przynajmniej przez kilka najbliższych lat nie będziesz ponosić kosztów z tego tytułu.

 

Większej uwagi wymaga mieszkanie bezczynszowe z rynku wtórnego. Taki obiekt ma przeważnie większe powierzchnie wspólne. Jeśli budynek jest stary, możesz szybko wymagać dużej inwestycji w remont. Poza tym zorientuj się, jak zorganizowana jest lokalna społeczność. Porozmawiaj z sąsiadami. Czy wszyscy mieszkańcy wykonują swoje zadania? Jednym z największych problemów w takich przypadkach może być trudne sąsiedztwo, którzy z różnych względów nie realizują swoich obowiązków. Jeśli widzisz, że w częściach wspólnych jest czysto, tak samo jak w otoczeniu budynku, to może oznaczać, że mieszkańcy są ugodowi i dobrze sobie radzą ze wspólnym utrzymywaniem budynku.

Kto powinien wybrać mieszkania bezczynszowe?

Weź je pod uwagę, jeśli chcesz mieć wpływ na decyzje podejmowane w związku z budynkiem, w którym mieszkasz i najbliższego otoczenia. W przypadku standardowego płacenia czynszu, to od spółdzielni zależy, jakie prace zostaną przeprowadzone i kiedy to nastąpi. Jako właściciel mieszkania bezczynszowego masz wpływ na to kiedy będą zrealizowane. Poza tym od mieszkańców zależy, kto zajmie się wykonaniem prac.

 

Zatem teoretycznie to może przynieść oszczędności. Część zadań mogą zrealizować mieszkańcy, a wykonawca, wybrany do realizacji pozostałych prac, może mieć stawki poniżej rynkowych. Dla wielu zaletą życia w takich nieruchomościach jest ponoszenie bieżących opłat wyłącznie na podstawie zużycia, np. w przypadku ogrzewania. Płacisz wtedy, kiedy z niego korzystasz, a nie przez cały rok. Można też sporo zaoszczędzić na prostych pracach, które nie wymagają zatrudnienia specjalistów, jak np. sprzątanie, koszenie trawy czy drobne remonty. Oczywiście to wszystko jest możliwe, jeśli lokalna społeczność jest zgrana, potrafi się dogadać, planować prace i podejmować wspólnie decyzje.

 

Mieszkanie bezczynszowe – wady i zalety

Posiadanie nieruchomości bezczynszowej ma plusy i minusy. Na pewno nie jest to rozwiązanie dla każdego. Do największych wad korzystania z takich lokali należą:

• Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości – musisz albo samodzielnie wykonywać te prace, albo organizować ich realizację.
• Na ewentualne zlecenie prac firmie zewnętrznej muszą się zgodzić wszyscy mieszkańcy.
• Możliwe, że konieczne będzie przeprowadzenie pilnego, kosztownego remontu, wiążącego się z koniecznością wygospodarowania dużej kwoty przez wszystkich mieszkańców.
• Ryzyko konfliktów i nieporozumień – nie każdy jest ugodowy i będzie się wywiązywać z powierzonych zadań. Inne jest też podejście do wykonywanych prac – jednym zależy na perfekcji, a innym na realizacji bez zaangażowania.

Mieszkanie bezczynszowe ma również wiele zalet, do których należy zaliczyć:

• możliwość wygospodarowania oszczędności w stosunku do płacenia standardowego czynszu,
• wpływ na wybór podejmowanych inwestycji,
• samodzielne dbanie o porządek w otoczeniu.
• wpływ na wybór ewentualnych firm zewnętrznych, które będą odpowiadać za realizację poszczególnych prac,
• opłaty za media w zależności od bieżącego zużycia a nie ryczałtem,
• przyjazna społeczność – oczywiście nie jest to regułą, ale z założenia na mieszkania bezczynszowe powinny się decydować osoby, które nie mają problemu, aby porozumieć się z innymi.  

Zadowolenie z życia w mieszkaniu bez czynszu zależy od wielu czynników. W dużej mierze od stanu budynku, ale przede wszystkim od sąsiadów, bo to oni w dużej mierze decydują, w jakim stanie zostanie utrzymany budynek.

 

Odpowiedzialność za szkody w budynku bezczynszowym

Mieszkania bezczynszowe można ubezpieczyć tak samo, jak inne nieruchomości. Nie warto z tego rezygnować, gdyż polisa może uchronić mieszkańców przed wieloma kosztami. Warto zdecydować się na taką, która obejmuje nie tylko szkody spowodowane przez pożar czy zalanie, ale również akty wandalizmu czy kradzież. Dzięki temu, w razie wystąpienia takich zdarzeń, to ubezpieczyciel pokryje koszty remontu czy zakupu nowego wyposażenia.

 

 

---