2023-11-29

Sprzedaż nieruchomości a VAT

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest działalnością gospodarczą?

W ostatnich latach w Polsce ogromną popularnością cieszą się inwestycje polegające na zakupie mieszkań, ich remoncie, a następnie sprzedaży, czyli flipowanie. Niektórzy obracają na takich zasadach bardzo dużą liczbą nieruchomości. Czy tego typu działalność można prowadzić jako osoba prywatna? W jakich przypadkach sprzedaż mieszkania, domu czy działki powinna być zakwalifikowana jako prowadzenie firmy? Jak wygląda w takim przypadku opodatkowanie?
 

 

 

Czy flipowanie to działalność gospodarcza?

Moda na taki biznes przyszła do Polski z USA, gdzie nagrywano nawet programy telewizyjne, w których pokazywano, jak inwestorzy kupują zaniedbane nieruchomości, remontują je i sprzedają z zyskiem. Sprawdziło się to również w Polsce. Flipper szuka okazji cenowych, kupuje głównie nieruchomości, które wymagają generalnego remontu. Na jednej transakcji potrafi zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kiedy flipowanie staje się działalnością gospodarczą?

Sprzedaż nieruchomości a działalność – wyrok NSA

Tutaj trzeba wziąć pod uwagę definicję działalności gospodarczej. Musi być prowadzona systematycznie, powtarzalnie i mieć charakter zarobkowy. Czy tak to wygląda w przypadku flipowania? W sprawach dotyczących tej kwestii orzekał Naczelny Sąd Administracyjny. Jeden z podatników kupił mieszkanie, a następnie je sprzedał. Uzyskane środki chciał przeznaczyć na zakup kolejnego lokalu i uniknąć płacenia podatku. Zgodnie z przepisami dochody ze sprzedaży są zwolnione z daniny, jeśli od nabycia minęło już ponad 5 lat, licząc od końca kalendarzowego roku, w którym to nastąpiło. Jeśli sprzedaż miała miejsce wcześniej, dalej można uniknąć daniny, o ile dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. 

 

Urząd skarbowy ocenił jednak, że wspomniany podatnik powinien zapłacić podatek do zysku ze sprzedaży. Osoba ta prowadziła działalność z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zaskarżyła decyzję, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny ocenił sprawę tak samo. Zaznaczył, że wpływ na to, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą nie ma sam fakt posiadania firmy, ale powtarzalność, uporządkowanie i systematyczność działań, a także nastawienie na zysk. Opinię podzielił Naczelny Sąd Administracyjny. Dodano, że wielokrotne zakupy nieruchomości, przygotowania do sprzedaży i zbycie w krótkim okresie wykraczają poza zwykłe obracanie nieruchomościami w ramach majątku prywatnego.
 

 

Ile nieruchomości można sprzedać bez działalności?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Możesz mieć wiele mieszkań przepisanych przez najbliższych, odziedziczonych i je sprzedać – nie ma to związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Inaczej sytuacja wygląda, jeśli kupujesz nieruchomości i sprzedajesz w krótkim okresie. To już działalność prowadzona systematycznie i nastawiona na zysk. Tylko czy można podać liczbę transakcji powyżej, której sąd oceni to jako działalność gospodarczą? Tę kwestię poruszył NSA w wyroku z 5.04.2016 r. (sygn. akt II FSK 353/14). W sprawie tej podatnik zrealizował 3 transakcje. Sprzedał 50% udziałów w jednym lokalu i dwa mieszkania, które kupione były ok. 2 lata wcześniej. Za uzyskane środki kupił 2 kolejne nieruchomości. Sąd ocenił, że nie była to sprzedaż incydentalna ani sporadyczna. Dochody uzyskane z obrotu nieruchomościami były wykorzystane w celu pokrycia ponoszonych kosztów, a wszystko miało cel zarobkowy. W tym przypadku sprzedaż 3 mieszkań została oceniona jako działalność gospodarcza.

 

Ile zatem nieruchomości możesz sprzedać bez działalności? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Pierwszej transakcji możesz dokonać bez konieczności zakładania firmy. Natomiast w przypadku kolejnych ryzykujesz, że urząd skarbowy zinterpretuje flipping jako prowadzenie działalności gospodarczej i po czasie zapłacisz podatki wraz z odsetkami.

Sprzedaż nieruchomości a PIT

Jeśli osoba fizyczna sprzedała nieruchomość i uzyskała przychód, powinna go rozliczyć w PIT-39. W przypadku gdy osiągnięto dochód, trzeba zapłacić podatek. Obowiązuje jednak wspomniane zwolnienie – jeśli od zakupu minęło 5 lat, licząc od końca roku, w którym do  tego doszło, nie trzeba płacić daniny.

 

Ulga – środki wydane na tzw. własne cele mieszkaniowe

Obowiązuje jeszcze inna ulga. Skorzystasz z niej, jeśli do sprzedaży dojdzie przed upływem wspomnianych 5 lat, ale uzyskane środki wykorzystasz na tzw. własne cele mieszkaniowe. Wykaz wydatków, które się do tego kwalifikują, znajduje się w art. 21 ust 25-30 ustawy o PIT. Aby skorzystać z ulgi, musisz pieniądze te przeznaczyć na takie cele w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Jak obliczyć podatek PIT od sprzedaży nieruchomości?

Musisz wyliczyć, ile wynosi dochód. W tym celu od przychodu, czyli kwoty otrzymanej za nieruchomość, musisz odjąć koszt uzyskania, np. opłaty notarialne czy z tytułu pośrednictwa. Podatek wynosi 19% kwoty dochodu. Środki powinny trafić na konto urzędu skarbowego, pod który podlegasz.
 

 

Sprzedaż nieruchomości a podatek VAT?

W przypadku gdy prowadzisz działalność gospodarczą i sprzedajesz nieruchomość, która stanowi część Twojego majątku osobistego, transakcja nie podlega podatkowi VAT. Będzie tak, jeśli nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży i nie była wykorzystywana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z takim wykorzystaniem mamy do czynienia nawet wówczas, gdy była np. dzierżawiona, choćby przez pewien czas. Wówczas może pojawić się konieczność zapłaty podatku VAT.

 

Za podatnika VAT w ramach sprzedaży nieruchomości uznaje się również osoby fizyczne, które w ramach danej transakcji działały w sposób profesjonalny, co może się przejawiać prowadzeniem działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, działaniami marketingowymi podjętymi w celu sprzedaży (nie chodzi o zwykłe ogłoszenia), uzbrojeniem działki czy wydzieleniem dróg wewnętrznych. Zazwyczaj przesądza o tym także regularne kupowanie i sprzedawanie nieruchomości.

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości a wyrok NSA

Z wyroku NSA z 27 kwietnia 2022 r. (sygn. I FSK 1589/18) NSA wynika, że nie każdą aktywność osoby sprzedającej nieruchomość można zdefiniować jako działalność gospodarczą, a tym bardziej uznać za podatnika VAT.

 

Wyrok dotyczył sprawy podatniczki, która dostała w ramach darowizny działkę rolną, nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wystąpiła ona o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a także o podział gruntu. W efekcie stała się właścicielką 10 działek. Część z nich sprzedała, a uzyskane środki przeznaczyła na remont domu. Na gruntach nie była prowadzona firma, nie były udostępniane odpłatnie. Według NSA sprzedaż gruntu nie stanowiła działalności gospodarczej podatniczki. Nie miało tutaj miejsca prowadzenie działalności profesjonalnej w zakresie handlu nieruchomościami. Nie doszło do uzbrojenia terenu. Samo podzielnie gruntu nie powinno decydować o tym, że należy naliczyć podatek VAT. Bez znaczenia jest także wysokość przychodu ani okres, w którym dokonano transakcji.

 

Zawsze w razie wątpliwości warto wystąpić o indywidualną interpretację podatkową.

 

 

---