Kredyt na start czy falstart?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

Po zeszłorocznym boomie na kredyty hipoteczne związanym z programem Bezpieczny Kredyt 2% nie ma śladu, a rynek odczuwa wyraźne spowolnienie. Widać to szczególnie na rynku nowych mieszkań, gdzie sprzedaż spadła, a deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji cen mieszkań. Część klientów czeka na start nowego programu dopłat. Nic dziwnego – standardowy kredyt hipoteczny jest nadal drogi, co związane jest ze wciąż wysokimi stopami procentowymi i przekłada się na cenę kredytu (średnio oprocentowanie kredytu hipotecznego to 7- 8%).  W efekcie klienci płacą wysokie raty kredytu.

Z moich obserwacji wynika, że to, co wstrzymuje dziś klientów przed zakupem nieruchomości, to nie brak zdolności kredytowej, bo często ta zdolność jest. Hamulcem jest wysokość comiesięcznej raty kredytu. Wysokie ceny mieszkań przekładają się na kwotę kredytu, który należy zapożyczyć z banku, to z kolei na wysokość comiesięcznego zobowiązania. Klienci, widząc samą ratę na poziomie 4-5 tys. Zł obawiają się, czy będą w stanie obsłużyć taki kredyt. Porównując to do kosztów życia, które też są dziś wysokie, nie chcą ponosić ryzyka wysokiej raty – mówi Tomasz Kosiba, Dyrektor Sprzedaży Credipass.

Wysokie ceny mieszkań sprawiają, że klienci częściej rozważają budowę lub zakup domu na obrzeżach miast lub poza nimi. Ostatnio można zaobserwować powrót do budowy domów, co związane jest także ze spadkiem cen materiałów budowlanych. Klienci poszukują alternatywy do drogich mieszkań w mieście.

Czy kredyt na Start znowu rozgrzeje rynek?

Biorąc pod uwagę obecny kształt ustawy o kredycie mieszkaniowym na Start to grupą, która najbardziej może z niego skorzystać, są rodziny wielodzietne. To one mają realną szansę na skorzystanie z kredytu 0%. Warto podkreślić, że do tej pory nie było programu mieszkaniowego, w którym rodzina posiadająca już nieruchomość, mogłaby nabyć większe mieszkanie i polepszyć swój standard życia. Co więcej, brak ograniczenia wysokości wkładu własnego daje możliwość zakupu dowolnej nieruchomości. 

Swoboda w wyborze mieszkania, ograniczenia kwartale co do liczby złożonych wniosków będą wspierać rynek kredytów, ale nie będą go nadmiernie pompować. Dlatego uważam, że nie przełoży się on na znaczny wzrost cen nieruchomości, tak jak było to w przypadku poprzedniego programu. To ważna informacja dla tych, którzy nie będą mogli skorzystać z programu dopłat. Wprowadzenie programu będzie pobudzało rynek, ale nie będzie go nadmiernie "przegrzewało" – uważa Tomasz Przyrowski, Prezes Zarządu Credipass.

Jednak, jak każdy program, samo pojawienie się informacji o dopłatach może początkowo stanowić dla strony podażowej pokusę do podnoszenia cen albo przynajmniej nadmiernego usztywnienia się w negocjacjach.

Tutaj w grę wchodzą czynniki psychologiczne, w tym efekt FOMO (fear of missing out – lęk przed wypadnięciem z obiegu). Skoro dla innych pojawienie się dopłat stanowi sygnał startowy do zakupu mieszkania, to wiele osób zadaje sobie pytanie, czy nie wejść na rynek, czy właśnie teraz nie podjąć decyzji o zakupie. Taką sytuację szybko wykorzystuje strona podażowa. Skoro wraca popyt, można ponownie dyktować warunki - mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Także on nie spodziewa się aż takiego wzrostu zainteresowania transakcjami, jak w przypadku poprzedniego programu. Wprawdzie każde tego rodzaju wsparcie jest atrakcyjne dla klientów, to konstrukcja obecnego programu nie jest równie korzystna dla wszystkich grup, tak jak to było przy poprzednim programie Bezpieczny Kredyt 2%, który dosłownie zmiótł z rynku mieszkania do 600 tys. zł. Nie można wykluczyć, że potencjalne zapowiedzi programu staną się bodźcem do zakupów, choć grupy beneficjentów będą wyraźnie różne od tych z poprzedniego programu. Tym razem można oczekiwać, że np. Uaktywnią się rodziny poszukujące większego lokum i program nie będzie zdominowany tylko przez lokale w najniższym pułapie cenowym.

Czy rynek poradzi sobie bez kredytu na Start?

Strona popytowa coraz bardziej przyzwyczaja się do funkcjonowania od jednej do kolejnej kroplówki w postaci dopłat do kredytów. Pojawia się zatem pytanie, jak rynek będzie w stanie sobie poradzić bez programu? Informacja o braku programu dopłat w najbliższym czasie mogłaby dość znacząco przewartościować obecny rynek mieszkaniowy.

Jednym z istotnych elementów regulacji może być powiększająca się podaż mieszkań wystawianych na sprzedaż, co w konsekwencji wykluczy sytuacje, z jakimi mieliśmy do czynienia jeszcze przed rokiem, kiedy w pogoni za dopłatami z rynku znikały momentalnie mieszkania odpowiadające parametrom programu dopłat. Wyższa podaż to jednocześnie większe możliwości negocjacyjne. Z Barometru Metrohouse i Credipass za I kw. 2024 r. wynika, że ceny mieszkań wystawianych na sprzedaż są obniżane w trakcie przedłużającej się ekspozycji o kilka procent, ale negocjacje ostatniej ceny ofertowej bywają dość trudne, co pokazuje, że sprzedający nadal żyli w przeświadczeniu, że wystawiona na rynku cena jest bliska realnej wartości nieruchomości. Choć w przypadku informacji o braku jakiegokolwiek programu trudno oczekiwać nagłych spadków cen (rynek nieruchomości dość wolno reaguje na zmieniające się realia), to pierwszym i oczekiwanym symptomem zmian może być zmiana podejścia do negocjacji – zarówno przez indywidualnych sprzedających, jak i deweloperów, którzy coraz częściej już teraz zwiększają nakłady na działania promujące inwestycje wobec braku informacji o losach kredytu na start.

To, na czym zależy potencjalnym kredytobiorcom, to spadki stóp procentowych. Nadzieje na taką decyzję Rady Polityki Pieniężnej jeszcze w tym roku są jednak dość nikłe. Niższe stopy procentowe to tańsze kredyty, ich większa dostępność oraz brak potrzeby wprowadzania sztucznych regulacji dla rynku.