Zamieńmy się mieszkaniami

Rozwiązaniem jest zamiana mieszkań. Taką usługę proponuje sieć biur nieruchomości Metrohouse & Partnerzy.

Zamiana mieszkań jest nieco zapomnianą formą obrotu nieruchomościami. Wraz z ostatnimi wydarzeniami ta sytuacja może ulec zmianie. Potwierdzają to opinie internautów. 68 proc. ankietowanych na stronie www.metrohouse.pl stwierdziło, że zamiany nieruchomości staną się coraz popularniejsze.

Dla uwikłanych we franka
Główną grupą osób zainteresowanych zamianami są kredytobiorcy, którzy zaciągnęli w ostatnich latach kredyt na zakup mieszkania we franku szwajcarskim i są zdecydowani na zmianę lokalu na większy. Mamy tu do czynienia niemal z patową sytuacją: sprzedaż obecnego mieszkania i spłata zadłużenia przy obecnym kursie CHF jest zupełnie niekorzystnym rozwiązaniem. W wielu przypadkach może oznaczać konieczność oddania bankowi kwoty przewyższającej cenę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie sytuacja życiowa wymusza potrzebę zakupu większego mieszkania. Zamiana mieszkań może być tu idealnym rozwiązaniem: hipoteka z obecnego mieszkania zostaje przeniesiona na inną, droższą nieruchomość. Takie rozwiązanie może być też korzystne dla banku, który uzyskuje lepsze zabezpieczenie udzielonego kredytu. 

Alternatywa dla odwróconej hipoteki
Kolejnymi adresatami usługi są osoby, którym sytuacja materialna nie pozwala na utrzymanie w dalszym ciągu obecnej nieruchomości. Dla emeryta posiadającego duże mieszkanie, które znacznie przewyższa jego potrzeby życiowe, zamiana mieszkania może być alternatywą np. do odwróconej hipoteki. Staje się on posiadaczem innego mieszkania, a dodatkowo otrzymuje dopłatę wynikającą z różnicy wartości obu lokali.

Sytuacje losowe
Zamiana jest też niejednokrotnie doskonałą opcją dla osób, których obecna sytuacja życiowa powoduje konieczność sprzedaży nieruchomości i zakupu dwóch innych (np. w wyniku rozwodu). Jednocześnie zdarza się, że chęć zamiany deklarują osoby posiadające dwa lokale w różnych punktach miasta, które z chęcią zamieniliby na większe mieszkanie.

Jak to działa?
Usługa zamiany towarzyszy standardowej usłudze pośrednictwa w sprzedaży. – Wiele operacji, które przeprowadzamy na rynku można określić jako tzw. transakcje wiązane, mówi Michał Kosiedowski, wiceprezes Metrohouse & Partnerzy S.A. – Zakup następnego mieszkania jest uzależniony od sprzedaży obecnego. Przy wydłużającym się czasie oczekiwania na klienta marzenie o nowym mieszkaniu znacznie się oddala. Alternatywnym sposobem na przeprowadzkę do większego mieszkania może być zamiana,  dodaje Michał Kosiedowski.

Każdy klient, z którym Metrohouse podpisuje umowę pośrednictwa w sprzedaży jest informowany, że istnieje także możliwość zamiany mieszkań. W większości klienci nie brali pod uwagę takiego rozwiązania, jednak coraz częściej zgłaszają swojemu agentowi parametry poszukiwanego lokalu do zamiany traktując to jako kolejną szansę na przeprowadzenie transakcji.

Oferta zamiany trafia do platformy CRM pośredników z Metrohouse, która jako pierwsza w Polsce jest przystosowana do realizacji takich zleceń. – Do tej pory zamiany mieszkań były usługą rzadko oferowaną przez pośredników. Wynikało to przede wszystkim z braku odpowiedniego zaplecza technologicznego pozwalającego na gromadzenie i przetwarzanie ofert zamiany. Podjęliśmy się zadania stworzenia takiego narzędzia. Skutek? Transakcje zamiany na stałe zagościły w pomorskich biurach M&P, mamy coraz więcej ofert w Warszawie i tu także pojawiły się pierwsze transakcje, a agenci z pozostałych miast sukcesywnie powiększają bazę o oferty zamiany, komentuje Michał Kosiedowski.

Każdy z klientów deklarujących możliwość zamiany mieszkania określa również rodzaj mieszkania i kwotę dopłaty (ew. oczekiwanej dopłaty). – Jeżeli nie udaje się wspólnie ustalić wysokości dopłaty, w proces transakcyjny zostaje zaangażowany rzeczoznawca majątkowy, który określa wartość nieruchomości. Na podstawie sporządzonych przez niego operatów szacunkowych strony transakcji mogą łatwiej dojść do porozumienia w tej kwestii, wyjaśnia Piotr Kerner, dyrektor regionalny Metrohouse.

Niższe koszty i święty spokój
To, co zachęca do zamian mieszkań to niższe koszty transakcyjne w porównaniu do standardowej umowy kupna-sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych liczony jest od różnicy w wartości zamienianych mieszkań i płacony po połowie przez strony transakcji. Przy silnie napiętych budżetach jest to bardzo ważne. – Nie można pominąć czynnika psychologicznego. Często nasi klienci mają opory związane ze sprzedażą własnego mieszkania, gdyż obawiają się, że w określonym czasie nie uda im się znaleźć właściwego mieszkania do zakupu. Przy zamianie mieszkań taki problem nie występuje. Koordynacja całego procesu jest prostsza, a klienci nie muszą nerwowo poszukiwać kolejnego mieszkania i podejmować pochopnych decyzji w krótkim czasie, mówi Michał Kosiedowski.

Na co się zamieniamy?
Wśród proponowanych przez Metrohouse & Partnerzy ofert zamiany znajdziemy pełen przekrój konfiguracji. Najczęściej oferty zamiany dotyczą mieszkań położonych w największych miastach. – Najwięcej chętnych znajdziemy na zamianę 1-pokojowego mieszkania na dwa pokoje lub dwóch pokoi na nieduży trzypokojowy lokal.  W miastach takich jak Gdańsk czy Warszawa deklarowana kwota dopłaty do większego mieszkania nie przekracza 50-80 tys. zł, mówi Piotr Kerner i dodaje, że zamieniający mieszkania na większe wykorzystują do tej operacji własne oszczędności, rzadko środki na dopłatę pochodzą z kredytu.

Obecnie w bazie pośredników Metrohouse & Partnerzy jest prawie 500 ofert zamiany. Najwięcej w województwie pomorskim i mazowieckim.



Przykładowa oferta zamiany


Warto wiedzieć
Masz kredyt hipoteczny? Zanim się zamienisz, zapytaj swój bank
W przypadku zamiany mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym istnieje konieczność skontaktowania się z bankiem w celu uzyskania informacji o możliwościach przeniesienia obecnej hipoteki na inną nieruchomość. Sposób realizacji zamiany nieruchomości jest uzależniony od procedur konkretnego banku. Zazwyczaj klient będzie zobowiązany do złożenia wniosku kredytowego w banku, który ponownie oceni jego zdolność kredytową i wyceni nieruchomość będącą przedmiotem zamiany. Zwolnienie hipoteki z poprzedniej nieruchomości nastąpi po przedstawieniu prawomocnego odpisu z księgi wieczystej z wpisaną hipoteką na nieruchomości będącej przedmiotem zamiany.

Podatki przy zamianie
Strony dokonujące transakcji zamiany są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednak przy zamianie podatek ten wynosi 2 proc. od różnicy w wartości zamienianych nieruchomości (a nie jak przy umowie kupna-sprzedaży od wartości nieruchomości). Przykładowo zamieniając mieszkanie za 230 tys. zł na mieszkanie za 300 tys. zł podatek wyniesie 1400 zł. Jest on najczęściej solidarnie dzielony pomiędzy strony transakcji. Gdy droższe z mieszkań stanowiłoby przedmiot sprzedaży, to podatek ten wyniósłby 6000 zł.

W przypadku podatku dochodowego każda ze stron transakcji płaci podatek w identyczny sposób jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży nieruchomości. Sposób opodatkowania sprzedaży będzie zależał od daty nabycia nieruchomości:

•    Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Zapłacą więc 10-proc. PIT od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
•    Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż uiszczając 19% podatek od dochodu.
•    Natomiast gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą od 1 stycznia 2009 r., w tym przypadku też trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek od dochodu i na zasadach przewidzianych w ustawie o PIT, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2009 roku - podstawą obliczenia podatku stanowi dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami.








Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.

+48 22 626 pokaż!

Wypełnij poniższy formularz:

Czy ten wpis okazał się przydatny? Udostępnij znajomym


Wyślij wiadomość mailem

Czy ten wpis okazał się przydatny?
Wyślij znajomym!


Wyślij wiadomość mailem

Nasi klienci powiedzieli

,,Pragnę ze swojej strony podziękować za znalezienie klienta na wynajem mojego mieszkania. Pan Mirosław Koński będzie przeze mnie szczególnie dobrze zapamiętany, bo rzadko spotyka się w dzisiejszych czasach osobę, która nie dość, że zawsze jest dobrze do swojej roli przygotowana, to cechuje się wysoką kulturą osobistą, rzetelnością i dbałością o interesy swojego klienta."

— Sandra S., Marki